Nytt fra retten: Skjeggkre

I rettspraksis er det gitt medhold i store krav om prisavslag og erstatning

Opplysningssvikt fra selger førte til prisavslag og erstatning

Skjeggkre har vært særdeles mye omtalt i norsk media det siste året. Domstolene rundt omkring i landet har hatt mange saker til behandling, og nå begynner det å danne seg en presedens rundt hva en kjøper har krav på ved avdekkelse av skjeggkre.

Dette vil i noen tilfeller også kunne ha en viss overføringsverdi for saker med nylig oppdagede perlekre. 

Hva betyr dette for deg og ditt krav? Reklamasjonsportalen klargjør din rettslige stilling i denne artikkelen.

Lurer du på hva skjeggkre er?

Før du leser mer om denne avgjørelsen – les gjerne Reklamasjonsportalens artikler om skjeggkre:

Protector Forsikring kutter i dekning – skjeggkre faller utenfor!

Skjeggkre kan føre til prisavslag og erstatning

Avdekket skjeggkre, fikk prisavslag

Vi i Reklamasjonsportalen erfarer at mange av boligsakene som omhandler skjeggkre havner i en rettslig prosess.

I denne artikkelen skal vi gjennomgå en dom avsagt av Sogn og Fjordane tingrett. 

Kort oppsummert; kjøper avdekket skjeggkre og vant frem med krav om prisavslag på kr 660 000, med tillegg av renter. Han fikk imidlertid ikke medhold i krav om heving eller erstatning

Brudd på opplysningsplikten til selger

Retten gjorde en konkret helhetsvurdering av om det var en mangel etter avhendingsloven § 3-7, og deretter om manglene var vesentlig – herunder om mangelen ga grunnlag for kjøper å heve kjøpet og kreve erstatning.

Retten vurderte først om det forelå brudd på opplysningsplikten, og deretter om mangelen var vesentlig.

Selger bestred kravet, og anførte at han ikke kjente til forekomsten av skjeggkre, og kunne derfor ikke svare for det som nå var avdekket. Vi bemerker her at dette er  det vanligste motargumentet hos de fleste selgerne.

Retten fikk imidlertid frem i avhørene at selger hadde oppdaget en rekke insekter – uansett hvilken gruppe de tilhørte – gjennom en årrekke. Dette anså retten som opplysninger som en kjøper kunne forvente seg å få.

Også innvirkningskriteriet er vurdert i avgjørelsen, hvor retten uttalte at avtalen hadde mest sannsynlig ikke kommet i stand dersom kjøper hadde mottatt opplysninger om skjeggkreproblemet.

Dermed konkluderte retten etter en samlet vurdering  at det forelå brudd på selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7.

Retten kom til at selger skulle ha opplyst at han i en årrekke hadde sporadisk oppdaget insekter. Retten kom til at det forelå brudd på selgers opplysningsplikt. 

Vesentlig mangel?

Retten kom altså til at det forelå en mangel. Videre vurderte retten om mangelen var vesentlig.

En bolig som er solgt «som den er», eller «as is» som det heter i flere standardavtaler, kan ha en mangel dersom det foreligger brudd på opplysningsplikten etter § 3-7 og/eller § 3-8, eller om mangelen er vesentlig. Dermed måtte retten vurdere om vilkårene i avhendingsloven § 3-9 annet punktum var oppfylt. 

Ordlyden i bestemmelsen er «Eigedomen har også en mangel han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut får kjøpesummen og tilhøva ellers«. 

Ordlyden i bestemmelsen kan omformuleres slik i denne saken; var skjeggkre-problemet ille nok til å anses å være en vesentlig mangel. Spørsmålet er om dette var noe kjøper kunne forvente seg ut i fra den prisen han betalte og omstendighetene for øvrig. 

Spørsmålet er om dette var noe kjøper kunne forvente seg ut i fra prisen han betalte og omstendighetene for øvrig. 

Retten anvendte samme rettsanvendelse som det er gjort i tidligere avsagt høyesterettspraksis, dvs. det ble foretatt en skjønnsmessig helhetsvurdering av om vesentlighetskravet er oppfylt. 

Gjeldende rett er at vesentlighetsvurderingen foretas med et matematisk utgangspunkt; for at vesentlighetskravet skal være oppfylt bør mangelen (f.eks i form av utbedringskostnader) ligge i den øvre del av spennet fra om lag tre prosent til om lag seks prosent.

Dette vil normalt bety at mangelens «verdi» bør utgjøre ca 5-6 % av kjøpesummen for at det skal kunne være tale om et vesentlig forhold».

Vi i Reklamasjonsportalen ønsker å presisere at dette kun er et matematisk utgangspunkt, og en av mange tilnærmingsmåter. Matematiske utgangspunktet skal kun tjene som et hjelpemiddel, og det må alltid gjøres en samlet vurdering av mangelens karakter, art og omstendighetene for øvrig. 

I saken her kom retten til at utbedringskostnadene ville utgjøre ca kr 312 500 inkl. mva, noe som utgjorde 10,96% av kjøpesummen.

Videre vurderte retten forringelsen av markedsverdien. Retten vurderte boliger i nærområdet med lignende skjeggkre forekomster, hvor det ble konkludert med at verditapet i saken her var på kr 350 000.

Samlet sett kom retten frem til at mangelen var vesentlig etter § 3-9 annet punktum.

Vesentlig mangel – krav på heving?

Kjøper krevde heving, og dermed måtte retten vurdere om vilkårene i avhl § 4-13 var oppfylt. 

Utgangspunktet for vurderingen er om det foreligger et vesentlig avtalebrudd, dvs. et markant objektiv avvik fra kontraktsmessig oppfyllelse. Her skal en tillegge vekt både hva gjelder mangelens omfang, karakter og betydning. 

Retten vurderte det slik at terskelen for å heve, dvs vilkåret  «vesentlig avtalebrudd» i avhendingslova § 4-13,  var høy. Her skulle en foreta en konkret helhetsvurdering av både objektive og subjektive forhold, hvor en skulle kunne konkludere om kjøperen hadde rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten.

Retten uttalte imidlertid at selv om kriteriet «vesentlig ringare stand» etter § 3-9 var oppfylt, betød ikke det automatisk at kjøperen hadde grunnlag til å heve kjøpet.

Dette var et relevant moment, men retten mente at det krevde likevel mer for å oppfylle vesentlighetskriteriet i avhendingsloven § 4-13. Det ble blant annet vist til høyesterettspraksis inntatt i Rt. 2007 s. 1587 (også kalt Avvisningsrettsdommen)

Etter en samlet vurdering kom retten til at vilkårene for å heve ikke var oppfylt. Med andre ord fikk ikke kjøper levere tilbake boligen han hadde kjøpt på grunnlag av skjeggkre. 

Konklusjon i denne saken

Retten idømte selger å betale kr 660 000 i prisavslag til kjøper, men kjøper vant ikke frem med krav om heving eller erstatning.

Det er ikke alle sider ved denne dommen som synes å være like godt fundert, men avgjørelsen gir en god pekepinn på dagens tendens i rettspraksis: rettspraksisen er foreløpig streng, ensidig og kjøpervennlig hva gjelder skjeggkre.

Få hjelp til å vurdere din sak

Reklamasjonsportalens advokater har bred erfaring med alle typer avhendingssaker, og jobber daglig som boligadvokater. Få en vederlagsfri førstegangsvurdering av våre dyktige advokater.

Reklamasjonsportalen drives av partner og advokat hos Advokatfirmaet Nova DA – som igjen er tilknyttet Eurojuris. Eurojuris er Norges største advokatnettverk – du har med en enkel e-post tilgang til 230 advokater om ønskelig. 

Les også vår artikkel om reklamasjon – Reklamasjonsportalens komplette guide til reklamasjon.

Kontakt oss nå!

Oppsummert

Rettspraksisen er foreløpig streng, ensidig og kjøpervennlig

Retten har tilkjent relativt store prisavslag pga skjeggkre

Du kan ha krav på erstatning pga skjeggkre

Naboens håndverker skader min bolig

Din bolig har blitt skadet mens naboens håndverker utførte sitt arbeid. Hvordan skal du gå frem med å kreve erstatning?

Toppblogger tapte skjeggkresak – hva skjedde?

Funkygine tapte skjeggkresak i tingretten. Mange kjøpere lurer nå på hvilken betydning dette har for sakene sine. Toppbloggeren var for sent ute med å reklamere. Les mer her.

Vernereglene i tomtefesteloven (publikasjon)

Advokat Aki Viitala ble bedt om å kommentere vernereglene i tomtefesteloven for Norges største advokatnettverk, Eurojuris. Det har ikke alltid vært like klart i hvilken grad og hvor ofte bortfester kan regulere festeavgiften.

Regulering av festeavgift

Hvordan kan grunneier regulere festeavgiften? Det finnes klare rammer for hva grunneier kan kreve i festeavgift – regulering skal skje i samsvar med pengeverdien og/eller «engangsløft» ved forlengelse.

Hevd av veirett – rett til å bruke veien!

Våre advokater vurderer raskt om du kan hevde veirett.

Vi tilbyr vederlagsfri førstegangsvurdering, og kommer raskt i gang med spesialister.

Eiendomshevd – er jeg eier av eiendommen?

Har du brukt en eiendom som din egen i over 20 år? Vært i god tro om at bruken var berettiget? Selv om du har møtt motstand, kan du nå hevde eiendomsrett hvis vilkårene er oppfylt.

Heve håndverkeravtalen – hva må til?

Les hva som må til for å heve avtalen! Det skal normalt mye til for å heve en håndverkeravtale. I de fleste tilfeller kan du likevel ha krav på prisavslag og erstatning.

Nytt fra retten – skjeggkre førte til stort prisavlag

Selger dømt til å betale kr 660 000 prisavslag pga skjeggkre. Kjøper vant ikke frem med krav om heving eller erstatning – les vår gjennomgang av avgjørelsen.

Protector kutter i dekning – skjeggkre faller utenfor!

Forsikringsselskapet endrer vilkårene – du taper likevel ikke kravet ditt

Skjeggkre kan føre til prisavslag og erstatning

Kun et irritasjonsmoment eller grunnlag for prisavslag og erstatning?

Kontakt oss

Kan det reklameres på? Er det brudd på avtalen?
Reklamasjonsportalen hjelper deg å få det du har krav på.

Vederlagsfri førstegangsvurdering.

Reklamasjonsportalen

Reklamasjonsportalen.no driftes av partner og advokat Aki Johannes Viitala hos Advokatfirmaet Nova DA. Advokatfirmaet Nova Da er medlem av Eurojuris, som er Norges største advokatnettverk med 17 kontorer og 230 advokater. 

 

Kontaktinformasjon

E-post
ajv@novalaw.no

Telefon
416 50 321 

www.reklamasjonsportalen.no

 

Postadresse
Advokatfirmaet Nova DA 
Postboks 1807 Vika
0123 Oslo

Besøksadresse
Roald Amundsens gate 6 
0160 Oslo