Det er ikke veldig ofte vi ser avgjørelser om tinglysingsloven og rettsvern, men det har fortsatt vært noen uklarheter knyttet til temaet om rettsvern. 1. september 2021 har Høyesterett avsagt en prinsipiell dom om selvstendig rettsvernshevd som er svært interessant lesning.
Hva er rettsvern?
Rettsvern er en form for beskyttelse av din eiendomsrett og/eller rettigheter i fast eiendom (i noen tilfeller også løsøre).
Det betyr rett og slett at man får satt opp en «beskyttelse» for den rette eier som verner ens eiendomsrett, slik at den verken kan forringes eller utslettes av andre. Man kan også etablere denne typen beskyttelse for andre rettigheter – som bruksrettigheter, leie, pant – dette kalles normalt for rettsvern for begrensede rettigheter.
Hvordan etableres rettsvern?
Rettsvern for eiendomsrett til fast eiendom etableres som hovedregel gjennom tinglysing. Dette reguleres av en egen lov som har fått det kreative navnet, tinglysingsloven. Loven er faktisk fra 1935. Det betyr at ved å tinglyse et skjøte vil man oppdatere et eiendomsregister, som da er synlig i grunnboka for eiendommen. Den opplyser publikumet blant annet om hvem som eier boligen, hvem som har rettigheter til eiendommen m.m.
Rettsvern for eiendomsrett til løsøregjenstander etableres som hovedregel ved at man får tingen overlevert til seg. Reglene om dette står i godtroervervloven fra 1978. Artikkelen skal i utgangspunktet ikke handle om dette siste punktet.
Hva gjaldt saken som ble behandlet av Høyesterett?
Saken gjaldt problemstillingen om en kjøper av fast eiendom, som ikke har tinglyst sitt erverv, har oppnådd rettsvern overfor selgerens kreditorer gjennom å ha eid og brukt eiendommen i hevdstid.
I saken der hadde A kjøpt et småbruk og et tilleggsareal. Det ble utstedt et skjøte for salget i 1998, men dette ble ikke tinglyst. Det var med andre ord ikke mulig for andre parter å vite at selgeren hadde solgt eiendommen. Vedkommende stod fortsatt som eier i flere tiår etter salget.
I 2019 begjærte en kreditor, Bank Norwegian AS (nå ASA) utlegg i sak mot selgeren av den nevnte eiendommen. Da oppstod spørsmålet; Hvordan kunne Bank Norwegian gjøre det siden eiendommen hadde i realiteten vært eid av noen andre i over 20 år? Bank Norwegian fulgte faktisk lovens ordlyd. Selgeren hadde misligholdt sin gjeld og da måtte kreditoren se om det finnes noe aktiva (eiendommen) som kunne tvangsrealiseres (selges for å dekke gjeld). Selger hadde i følge grunnboka en eiendom. Ved å lese grunnboken kunne Bank Norwegian i dette tilfellet ikke vite at eiendommen faktisk var solgt for over to tiår siden.
Da oppstår disse spørsmål :
- Kan denne eiendommen selges, uansett om det faktisk finnes en ny eier?
- Hvis Bank Norwegian gjorde alt etter boka – kan de fortsatt tape saken?
Hva med kjøper av eiendommen – er han rettighetsløs?
Det så relativt mørkt ut for kjøper over lengre tid, da ting- og lagmannsretten kom frem til at kreditor (Bank Norwegian) kunne tvangsselge eiendommen med loven i hånd. Dette hadde da medført at kjøperen fra 1998 hadde mistet sin eiendom som han hadde eid siden da. Dersom man følger lovens ordlyd strengt og bokstavelig vil dette være en korrekt og farbar vei. Loven gir imidlertid adgang til å fravike hovedregel dersom det foreligger hevd. I saken her bygde kjøpers rettigheter på en avtale – og det var denne bestemmelsen ting- og lagmannsretten ikke ønsket å tolke utvidende (legge mer i ordlyden enn det som står i teksten).
Spørsmålet var da om en avtale kunne likestilles med hevd for å falle innunder lovens begrep om rettsstiftende grunnlag, basert på en utvidende tolkning av bestemmelsen. Dette kalles i så fall for selvstendig rettsvernshevd. I medhold av dekningsloven § 2-2 kan kreditorene normalt ta beslag «i ethvert formuesgode som tilhører skyldneren på beslagstiden» (formuesgode=aktiva). Det er imidlertid slik at aktiva som tilhører andre, såkalte tredjemenn, kan en som hovedregel ikke ta beslag i. Rekkevidden av denne beslagsretten må i saken her vurderes i sammenheng med tinglysingslovens regler om rettsvern.
Helt konkret for fast eiendom er rettighetene regulert i tinglysingsloven § 20 første ledd, hvor det er beskrevet slik:
«Når et dokument er registrert, går det rettserverv som dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere.»
-tinglysingsloven § 20 (1)
Det betyr at en tinglyst rett vil i kollisjonstilfeller gå foran det som ikke er tinglyst. Da vil Bank Norwegian i utgangspunktet ha rett til å tvangsselge eiendommen ettersom deres utlegg/rettsvernsakt ble gjort først. Unntaket er imidlertid gitt i neste bestemmelse i andre ledd hvor det heter:
«For andre lovbestemte rettigheter enn pant har tinglysing ingen betydning, hvor ikke annet er særlig bestemt. Det samme gjelder rettserverv ved hevd.»
– tinglysingsloven § 21 (2)
Det kjøper anførte her var at unntaket i andre ledd måtte også gjelder for hans avtale, ikke bare hevdstilfellene. Det ble med andre ord påberopt at avtale må her sammenfalle med lovens begrep om hevd ettersom selvstendig rettsvernshevd kan falle innunder unntaksbestemmelsen.
Hva uttalte Høyesterett om selvstendig rettsvernshevd?
Høyesterett oppsummerer at spørsmålet om selvstendig rettsvernshevd ikke er endelig avklart i tidligere høyesterettspraksis, selv om det har vært noe omtalt. Det ble uttalt at rettsvernsreglene innebærer et overordnet unntak fra det tingsrettslige grunnprinsippet om først i tid, best i rett.
Høyesterett konkluderte med at den samlede rettskildegjennomgangen, og de øvrige hensyn som i denne saken gjorde seg gjeldende, må gi grunnlag for at det oppstilles en konkret regel om selvstendig rettsvernshevd.
Det er etter vårt syn også i tråd med det vesentlige av uttalelser i øvrige kilder og praksis ellers. Det er noen forfattere som ikke støtter dette synet, noe som også fremstår som klart av dagens gjennomgang av sosiale medier. Etter vårt syn er det gode grunner som taler for at selvstendig rettsvernshevd kodifiseres i loven, og at lovgiver må på banen. Det kan være at grunnbokens positive troverdighet svekkes, men regelen anses likevel å være god.
Som alltid, det nyeste nye innen eiendomsjuss er levert av våre eiendomsadvokater, med advokat Aki Viitala i spissen. Les vår siste artikkel om 2 grunner til at en eiendomsmegler kan bli kjent erstatningsansvarlig overfor budgiver.
