Må man opplyse om naboens straffbare forhold ved salg av bolig? 

Ved kjøp og salg av brukte boliger er det avhendingsloven som gjelder, og den gir blant annet bestemmelser om hvilke opplysninger selger plikter å gi kjøpere ved boligsalg. Dette kalles normalt for selgers opplysningsplikt ved boligsalg. 

Loven gir derimot ikke en  uttømmende liste over hvilke forhold som faktisk omfattes av denne opplysningsplikten. Det er dette som omtales som rekkevidden for selgers opplysningsplikt. Grensene for hva selger plikter å informere om blir derfor stadig supplert og nyansert gjennom avgjørelser fra rettspraksis.

I dag, 30. juni 2022, har Høyesterett avsagt en ny dom om selgers opplysningsplikt; problemstillingen var om boligselger skulle ha opplyst om naboens straffbare forhold. Med andre ord, vi skal se på selgers opplysningsplikt angående naboers personlige (og straffbare) forhold, og om dette er noe kjøper kan regne med å få opplyst.

Reklamasjonsportalen er, som alltid, først ute i Norge av advokater med en folkelig oppsummering av det nyeste innen eiendomsrettslige avgjørelser – dette for at du skal vite hva som har skjedd og hvordan det påvirker din mulige sak. Vi skal alltid ut med en ny video og artikkel innen samme døgn som dommen avsies. 

Boligkjøper hevet kjøper når de hørte om naboens straffbare forhold

I 2018 ble en bolig lagt ut for salg, og markedsført som blant annet «spesielt egnet for barnefamilier». Samtidig var boligens nabo siktet, og senere dømt til ett år og to måneders fengselsstraff for fremstilling og besittelse av overgrepsmateriale, samt seksuelt krenkende og uanstendig adferd overfor sine to stedøtre. Dette var forhold som kjøper ikke ble informert om ved salget.

Da boligkjøperne etter kontraktssignering ble informert av bekjente om naboens straffbare forhold ønsket de umiddelbart å heve kjøpet. De kunne ha forsøkt seg på mindre drastiske tiltak, som krav om prisavslag og erstatning. Disse tiltakene er ment som en kompensasjon for et brudd på avtalen. Det ønsket boligkjøperne imidlertid ikke og benyttet seg deretter av det mest drastiske tiltaket – som er å heve boligkjøpet. Det betød at boligen ble gitt tilbake til boligselger, mens boligkjøper fikk kjøpesummen tilbakeført. Et forhold som trolig spilte inn var at boligkjøper hadde to små døtre.

Selger hadde imidlertid forhørt seg med DNB Eiendomsmegling og fått informasjon om at kjøper ikke var berettiget til å kreve opplysninger om naboens straffbare forhold.  Selger på sin side mente at heving var grunnløst, og solgte boligen på nytt i et såkalt dekningssalg. Når boligen var solgt ble det klart at boligselger tapte et millionbeløp. Dette ble da oversendt som et erstatningskrav til den opprinnelige boligkjøperen.

Da sitter vi i en situasjon hvor boligkjøper har hevet kjøpet og fått penger tilbake, mens boligselger solgte boligen på nytt med tap og krever dette erstattet.

Spørsmålet i saken var om naboens straffbare forhold var et forhold ved boligen som kjøperen kunne regne med å få opplyst – og deretter en vurdering om dette var et tilstrekkelig alvorlig forhold for å heve kjøpet. 

Ting -og lagmannsrettens konklusjon – Urettmessig heving av boligkjøp

I både ting- og lagmannsretten vant boligselger frem med et erstatningskrav grunnet urettmessig heving. Retten mente med andre ord at selger ikke hadde brutt opplysningsplikten etter avhendingsloven ved at naboens straffbare forhold ble unnlatt opplyst om ved salget.   

Her la flertallet først til grunn at det ut fra beskrivelsen av det straffbare forholdet ikke kunne utledes at naboen utgjorde noen reell fare for beboerne i den aktuelle salgseiendommen. At naboen var dømt utgjorde ikke noen større fare for kjøperne enn den risiko man generelt utsettes for i det daglige liv.

Videre måtte også naboens personvern og hensynet til privatlivets fred veie tyngre enn kjøpers behov for å få opplysninger om det straffbare forhold.

Lagmannsrettens flertall fant derfor at opplysningene om naboens straffedom ikke utgjorde et «omstende ved eigedomen» «som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få» (dette er ordlyden fra avhendingsloven)

Saken ble imidlertid anket til Høyesterett, rettssystemets siste instans, som nå har kommet med en rettsavklaring om selgers opplysningsplikt hva gjelder naboens private forhold

Høyesterett  om selgers opplysningsplikt ved naboens straffbare forhold

Høyesterett kom i dag til samme resultat som lagmannsretten, og med tilnærmet samme begrunnelse. Her vurderte Høyesterett det slik at forhold av privat (straffbart) karakter normalt ikke var allment kjent og er heller ikke lett å få tak i. Et tankekors er nok også at en straffedømt skal få lov til å gå videre i livet sitt etter soning. Som hovedregel er slike sensitive opplysninger ikke forhold som en skal kunne regne med å få opplyst. 

Saken her stilte seg imidlertid noe annerledes ettersom selger (og hele nabolaget) faktisk visste om naboens straffbare forhold. Her måtte retten foreta en annen tilnærming i sin vurdering. Høyesterett vurderte konkret om det forelå en faktisk og reell fare for at forholdet kunne ha påvirket boligkjøperne direkte eller indirekte. Høyesterett kom enstemmig til at dette ikke var tilfellet. 

Høyesterett konkluderte med at boligselger ikke hadde brutt opplysningsplikten ved å unnlate slike opplysninger. Det var med andre ord verken gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger (de to vilkårene som selgers opplysningsplikt bygger på). Dermed hadde boligkjøper verken rett på prisavslag og/eller erstatning. Enda verre for boligkjøper; de hadde hevet kjøpet på et uriktig grunnlag og dette medførte relativt kostbare konsekvenser. Boligkjøper tapte i alle tre instanser, måtte dekke sakskostnader og ikke minst differansen for at boligen ble solgt for en mindre sum ved det andre salget. Boligselger vant med andre ord fullt opp, og det var ikke brudd på selgers opplysningsplikt ved at man ikke opplyste om naboens straffbare forhold i akkurat denne saken.

Her ønsker jeg også å kaste inn en tanke; hvor skulle grensen ha gått dersom retten hadde kommet til motsatt resultat? Hvis du bor i et borettslag på Lambertseter i Oslo, da hadde du hadde 350 naboer. Hvem skulle du ha informert om? Hvordan skulle du ha samlet opplysningene? Hvilke av naboens straffbare forhold var alvorlige nok til å opplyse om? 

Konklusjon i saken var; nei, du trenger ikke å opplyse om naboens straffbare forhold, særlig om det ikke har direkte innvirkning for boligens kjøpere eller eiendommen som sådan. 

Spørsmål om selgers opplysningsplikt ved boligsalg?

Ønsker du ha svar på dine spørsmål i dag? Det koster deg ingenting, og du kommer ut av det uforpliktende møtet med svar på hva du bør foreta deg videre i saken din. 

Du kan også lese noen av våre egne referansesaker her: Resultater

Ta kontakt med en av våre erfarne eiendoms- og boligadvokater, og få svar på dine spørsmål i en vederlagsfri strategisamtale. Her kan du også finne ut hvilken eiendomsadvokat som passer best for seg og din sak

Du sender oss dokumenter og vi gir deg våre anbefalinger for at du skal få det du har krav på – alt i en samtale på mellom 30 – 45 min. 

Bruk kontaktskjemaet ved siden av eller send mail direkte til ajv@novalaw.no 

Du kan også ringe oss direkte på 416 50 321