Regulering av festeavgift

Det finnes klare rammer for hvordan festeavgiften kan reguleres.

GRunneier krever oppregulering av festeavgift – hva er riktig nivå?

Hei, grunneier ønsker å øke festeavgiften på tomten jeg er fester på. Kan grunneier øke festeavgiften til et nivå han selv bestemmer?

Festetiden min utløper i år, og jeg lurer på om jeg kan forlenge festet på samme vilkår som før?

Mottatt krav fra grunneier – hva nå?

Det er to tvistetema som går igjen i forholdet mellom grunneier og fester – det er tvist om festeavgift og innløsning. Du kan lese mer om innløsning av festetomt og innløsningssum i vår artikkelbase.

I 2015 ble det innført nye regler i tomtefesteloven. Disse endringene gikk i all hovedsak på å sette rammeverket på regulering av festeavgift i de tilfeller hvor festeforholdet blir forlenget.

Disse reglene gjelder for både bolighus og fritidshus.

Hva er festeavgift

For å ta det helt elementære: Den som eier grunnen (tomten) blir omtalt som grunneier og bortfester. Den som leier tomten fra grunneier til å bygge eksempelvis fritidshus kalles for fester.

Partene inngår en avtale om tomteleie, denne avtalen har mange navn: Festekontrakt, festeavtale, tomtefestekontrakt, tomtefesteavtale og bygslingskontrakt

Festeavgift er prisen festeren betaler grunneier for å leie tomten.

Hvordan reguleres festeavgift

Ved inngåelse av en festekontrakt blir det avtalt en konkret sum for festeavgift.

Festekontraktene er normalt langvarige. Derfor er loven bygd opp slik at grunneier kan regulere festeavgiften på to ulike måter: KPI-regulering og engangsløft.

To måter å oppregulere festeavgiften på: KPI-regulering og engangsløft.

KPI-regulering

De fleste festere vil i løpet av festeforholdet motta krav om oppregulering av festeavgift etter KPI.

KPI-regulering betyr at festeavgiften reguleres i samsvar med konsumprisindeks.

I utgangspunktet er ikke en «kpi-regulering» en oppregulering som sådan, da festeavgiften bare blir oppjustert i tråd med dagens pengeverdi.

KPI-regulering: festeavgiften blir oppjustert i tråd med dagens pengeverdi.

Dette betyr at tomtefesteloven gir grunneier adgang til å oppjustere festeavgiften slik at avgiftens realverdi (nåværende verdi) skal være lik som ved avtaleinngåelse, evt. forrige fastsettelsen av festeavgiften.

En regulering i samsvar med pengeverdien kan kreves av begge parter, og normalt hvert tiende år. Det er imidlertid anledning til å ha en hyppigere reguleringsadgang. En kan imidlertid ikke avtale hyppigere reguleringer enn hvert år.

Det finnes unntak til denne reguleringsadgangen. Partene kan avtale at festeavgiftene skal stå uendret – denne klausulen må i så fall være tvilløst avtalt. Eventuelt kan partene avtale at det skal foretas lavere reguleringer enn den reguleringen som følger av pengeverdiendringen.

I disse tilfellene vil en slik avtale kunne gå foran bestemmelsen om KPI-regulering – gitt at det er tvilløst at en slik betingelse er avtalt.

Det finnes unntak: en klausul som er «tvillaust avtalt» kan gå foran lovens ordlyd.

Engangsløft

Vi mottar svært mange henvendelser fra både grunneiere og festere om det såkalte engangsløftet.

Spørsmålene omhandler som oftest følgende tema:

  • er det adgang til å kreve engangsløft, og
  • hvor høyt kan et engangsløft være

Grunneier har i visse tilfeller adgang til å foreta et betydelig løft i festeavgift.

Oppreguleringer i form av et «engangsløft» kan skje i de tilfellene festetiden har utløpt og festeforholdet forlenges.

Oppreguleringer i form av et «engangsløft» kan skje i de tilfellene festetiden har utløpt og festeforholdet forlenges.

Normalt må grunneier kreve regulering innen tre år etter at festetiden har utløpt. Deretter skjer regulering hvert 30. år.

Også her kan partene avtale unntak.

I de tilfellene festet forlenges, vil grunneier ha anledning til å kreve at festeavgiften oppreguleres slik at den tilsvarer 2 % av tomteverdien. I tomteverdivurderingen må det gjøres fradrag for verdiøkning som fester har svart for. Eksempler på dette er at fester har opparbeidet vei eller andre egne tiltak som har økt verdien på tomten. Disse tiltakene skal ikke grunneier tjene på bekostning av fester.

Videre er det viktig å huske på at en ikke skal vurdere den potensielle verdien av tomten med å oppføre flere bolighus/fritidshus på tomten, det er kun den reelle verdien som skal legges til grunn.

Engangsløft skal imidlertid ikke føre urimelig festeavgifter. Det er viktig å huske på at det finnes et høyestebeløp pr. mål/dekar tomt.

En kan ikke justere til hvilket som helst nivå – det finnes høyestebeløp for engangsløft.

Dette beløpet ble for første gang satt til kr 9000 i 2002, og har deretter blitt oppjustert hvert år i tråd med økningen i pengeverdien. I 2019 har beløpet oversteget kr 12 000 pr. mål.

Kyndige tomtefesteadvokater

Vi har advokater som jobber daglig med tomtefestespørsmål. Våre advokater bistår både grunneiere og festere. I flere av våre saker bistår vi større samlinger/foreninger/lag som enten eier eller fester flere enn 50 festeforhold.

Videre har våre advokater bistått i saker hvor rettstilstanden, herunder forståelsen og rettsanvendelsen av tomtefestelovens begreper, har blitt avklart i Høyesterett.

Les gjerne vår artikkel om seieren i HøyesterettDenne har også vært omtalt i Estate.

Kontakt oss nå!

Oppsummert

Festeren kan (ingen krav) kreve forlengelse av festet når festetiden utløper – dette skjer imidlertid normalt automatisk på samme vilkår som før.

Grunneier har ved forlengelse anledning til å justere festeavgiften betydelig med et engangsløft.

Grunneier har for øvrig anledning til å foreta regulering i samsvar med pengeverdien - normalt hvert 10 år, om ikke annet er avtalt.

Naboens håndverker skader min bolig

Din bolig har blitt skadet mens naboens håndverker utførte sitt arbeid. Hvordan skal du gå frem med å kreve erstatning?

Toppblogger tapte skjeggkresak – hva skjedde?

Funkygine tapte skjeggkresak i tingretten. Mange kjøpere lurer nå på hvilken betydning dette har for sakene sine. Toppbloggeren var for sent ute med å reklamere. Les mer her.

Vernereglene i tomtefesteloven (publikasjon)

Advokat Aki Viitala ble bedt om å kommentere vernereglene i tomtefesteloven for Norges største advokatnettverk, Eurojuris. Det har ikke alltid vært like klart i hvilken grad og hvor ofte bortfester kan regulere festeavgiften.

Regulering av festeavgift

Hvordan kan grunneier regulere festeavgiften? Det finnes klare rammer for hva grunneier kan kreve i festeavgift – regulering skal skje i samsvar med pengeverdien og/eller «engangsløft» ved forlengelse.

Hevd av veirett – rett til å bruke veien!

Våre advokater vurderer raskt om du kan hevde veirett.

Vi tilbyr vederlagsfri førstegangsvurdering, og kommer raskt i gang med spesialister.

Eiendomshevd – er jeg eier av eiendommen?

Har du brukt en eiendom som din egen i over 20 år? Vært i god tro om at bruken var berettiget? Selv om du har møtt motstand, kan du nå hevde eiendomsrett hvis vilkårene er oppfylt.

Heve håndverkeravtalen – hva må til?

Les hva som må til for å heve avtalen! Det skal normalt mye til for å heve en håndverkeravtale. I de fleste tilfeller kan du likevel ha krav på prisavslag og erstatning.

Nytt fra retten – skjeggkre førte til stort prisavlag

Selger dømt til å betale kr 660 000 prisavslag pga skjeggkre. Kjøper vant ikke frem med krav om heving eller erstatning – les vår gjennomgang av avgjørelsen.

Protector kutter i dekning – skjeggkre faller utenfor!

Forsikringsselskapet endrer vilkårene – du taper likevel ikke kravet ditt

Skjeggkre kan føre til prisavslag og erstatning

Kun et irritasjonsmoment eller grunnlag for prisavslag og erstatning?

Kontakt oss

Reklamasjonsportalen hjelper deg å få det du har krav på.

Vederlagsfri førstegangsvurdering.

Reklamasjonsportalen

Reklamasjonsportalen.no driftes av partner og advokat Aki Johannes Viitala hos Advokatfirmaet Nova DA. Advokatfirmaet Nova Da er medlem av Eurojuris, som er Norges største advokatnettverk med 17 kontorer og 230 advokater.   

Kontaktinformasjon

E-post ajv@novalaw.no Telefon 416 50 321  www.reklamasjonsportalen.no  

Postadresse Advokatfirmaet Nova DA  Postboks 1807 Vika 0123 Oslo Besøksadresse Roald Amundsens gate 6  0160 Oslo