fbpx

6 avgjørende steg for å få prisavslag for boligmangler [oppdatert oktober 2021]

Her får du vite nøyaktig hva som skal til for at du skal få prisavslag i din boligtvist. Vi har samlet de beste tipsene fra erfarne eiendoms- og boligadvokater.
prisavslag for boligmangler

I denne artikkelen behandler vi følgende om prisavslag

Disse stegene må du vite om for å få prisavslag for boligmangler

Vi har i denne artikkelen sett på de sakene hvor vi har vunnet frem med klientenes krav om prisavslag ved boligmangler, og konsentrert de beste strategiene i en kortfattet sjekkliste for deg for deg. Dette deler vi vederlagsfritt med våre lesere.  Vårt formål med denne siden er å dele vår kunnskap med publikum, herunder gi mest mulig kostnadsfri informasjon om fremgangsmåten i eiendomstvister. 

Nedenfor begynner vi først med teorien, herunder hva er en mangel, hva er et prisavslag, og deretter mer konkret om hvordan du kan begrunne et krav om prisavslag, samt konkrete strategier du bør vurdere å ta i bruk. 

Som et lite forbehold må vi naturlig nok minne om at hver konkret sak bør vurderes av en advokat, men dette er hovedtråden i de fleste av sakene vi fører.

La oss sette i gang med steg 1: Hvilken lov regulerer tvisten din?

Steg 1: Sjekk hvilken lov som regulerer ditt boligkjøp

Man kan finne ulike sondringer rundt dette, men en klar hovedregel er: 

Kjøper du en brukt bolig, så gjelder avhendingsloven (forkortet som avhl). Kjøper du som forbruker en ny bolig av en utbygger/entreprenør, da er det bustadoppføringslova (forkortet som buofl.) som normalt gjelder. Det er mange likhetstegn mellom disse lovene, men man må benytte seg av riktig lov dersom du skal fremme et krav mot selger. Denne artikkelen tar for seg spørsmålet om prisavslag for brukte boliger, og dermed omhandler resten av artikkelen krav etter avhendingsloven. Denne artikkelen gjelder for øvrig slik loven er før endringene i 2022 trer i kraft! 

Etter at du har fått avklart hvilken lov som gjelder, må du gå videre til neste spørsmål: hva anses som en mangel ved boligen du har kjøpt? 

Steg 2: Identifisere – Hva utgjør en mangel ved boligen din?

La oss ta det banale først – du skal få det du har krav på. Med andre ord skal du ha det som ble annonsert og deretter avtalt. 

Hvis vi går litt dypere i dette har loven (avhendingsloven) regler om at boligen skal være i samsvar med de opplysninger som gis. Du kan da i prinsippet kreve at boligen skal være i samsvar med de forventninger salgsopplysningene ga om eiendommens tilstand. Hvis den ikke er det, så kan selger utbedre de avdekkede forhold. Dersom det ikke er aktuelt, mulig eller selger nekter, da kan du fremme et krav om prisavslag og erstatning.

Prisavslag bygger med andre ord på at det foreligger et kontraktsbrudd fra selgers side. Kontraktsbruddet vil i de vanlige tilfellene oppstå i form av i) forsinkelse før overtakelse og/eller ii) mangler i etterkant av overtakelse. I denne artikkelen konsentrerer vi oss om mangler etter overtakelse. 

Steg 3: Finne ut hvordan du kan kreve penger fra selger – hva er et mangelsgrunnlag? 

Får kunne kreve prisavslag for mangler i bolig, må du kunne vise til et mangelsgrunnlag. For å fleske til med tidenes sirkeldefinisjon, så kan man faktisk si at du må kunne opp gi grunnlaget for mangelen. Med andre ord, hva bygger du kravet ditt på.

Mangler kan bygge på at boligen ikke er i samsvar med de opplysninger som ble gitt (selgers opplysningsplikt) – herunder om taket er i verre forfatning enn opplyst, om det mangler drenering eller om det ikke medfølger bod med kjøpet likevel. Det som da er ditt mangelsgrunnlag er som hovedregel at selger har brutt sin opplysningsplikt. Et annet velkjent mangelsgrunnlag er at boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne forvente ut i fra kjøpesum og forhold for øvrig. 

Nå som du har funnet ut at av hva som galt med boligen din, og med det mener vi at du ikke fikk det som var avtalt eller opplyst, da kan vi se på hva du faktisk kan kreve av kjøper i kroner og øre.

Steg 4: Konkret – hva er mine rettigheter ved boligmangler – hva er misligholdsbeføyelser? 

Dersom du har avdekket en mangel ved boligen din, må du reklamere snarest. Dette må du gjøre innen 2-3 måneder fra du avdekket mangelen. Selger kan si at du burde ha kjent til dette tidligere, og da kan skjæringstidspunktet settes til et tidligere tidspunkt. Vår helt klare anbefaling i alle tilfeller er å reklamere snarest mulig, og deretter supplere med fagkyndige rapporter og spesifisert krav. I jussen blir det ofte sagt at det er tilstrekkelig at du har «iaktatt symptomer» på forholdet. Med andre ord, det er nok at du har fått et signal om at noe er galt.

Når du har reklamert rettidig er det på tide å se på hva du kan kreve. 

Listen over rettigheter er ganske enkel og fin: (husk at dette gjelder mangler, ved forsinkelse gjelder noen andre rettigheter) 

  • kreve retting 
  • kreve prisavslag 
  • heve kjøpet
  • holde tilbake kjøpesum

Denne artikkelen skal som sagt kun omhandle prisavslag, men vi må si noen ord om retting. 

Selger har i de aller fleste tilfeller en adgang til å kreve at de skal få lov til å reparere forholdet du har avdekket. Dette kalles for utbedringsretten eller utbedringsadgangen til selger. I brorparten av sakene vi behandler ønsker selger ikke å utbedre. Du må imidlertid huske på at du skal gi selger anledning til å gjøre det. Du kan tape kravet ditt om du retter forholdet først.

Du må imidlertid huske på at du skal gi selger anledning til å utbedre.

– eiendomsadvokat Aki Viitala

Når selger har nektet å utbedre forholdet (enten ved å svare negativt på din henvendelse eller ved å ignorere deg over lengre tid), da kan du gå over til å kreve prisavslag (og erstatning). Du må imidlertid huske å gjøre disse to stegene i riktig rekkefølge: la selger rette om de vil (om det kan gjøres uten urimelig ulempe for deg og at du har ikke en særlig god grunn til å motsette deg dette), og deretter kreve prisavslag.

La oss da gå over til det interessante og mer krevende; hva kan du kreve i prisavslag ved mangler i bolig.

Steg 5: Hva kan jeg kreve i prisavslag ved boligmangler  – hva er det konkrete prisavslaget?

Først må vi få satt på plass riktig type tankegang; hva skal prisavslag dekke? 

Scenarioet er at du skulle få en bolig som tilsvarte de opplysninger som ble gitt. Du som kjøper ga med bakgrunn i dette et bud på et visst beløp. Det viser seg imidlertid at du ikke fikk den standarden eller «spesifikasjonene» som ble lovet. Da kan man si at avtalen har havnet i en ubalanse; du betalte avtalt beløp for å få X, men fikk Y. Prisavslaget skal da utjevne denne ubalansen. 

I loven heter det at kjøper kan kreve et forholdsmessig prisavslag for eiendommens mangel. Det sier ikke så altfor mye i seg selv. For å gi en forklaring på dette står det videre i loven at prisavslaget skal følge de utbedringskostnadene som skal til for å mangelen rettet. I noen tilfeller kan forholdet ikke utbedres og da består vurderingen i hva boligen din er verdt med og uten denne mangelen. 

La oss gå over til den konkrete strategien.

Det du må gjøre, etter at du har reklamert og tatt opp forholdet med selger, er å finne tak i fagkyndige. Finn ditt drømmelag av medhjelpere. Hvorfor er drømmelag? Jo, du trenger de beste før motparten engasjere de. Dette er feil sted å spare penger.  Ta gjerne kontakt med flere fagkyndige og hør om deres erfaring i lignende saker både i og utenfor rettsapparatet. Spør om tidligere resultater og om de har blitt hørt med deres vurderinger. Du bør også finne frem til den som har ekspertise for akkurat din type sak – ikke bruk en allround håndverker. Vi har for øvrig skrevet litt om hva du bør se etter for å finne en god eiendoms- og boligadvokat.

Du bør alltid få på plass en fagkyndig til å finne ut av: 

  • hvilke mangler som foreligger
  • når oppstod disse 
  • hva er årsakssammenhengen (hvorfor skjedde det)
  • og hva koster det å utbedre manglene

Om denne rapporten er god nok på disse punktene, da står saken din sterkere mot selger. Særlig det siste punktet er viktig å få med, og gjerne supplert med et konkret pristilbud fra en annen fagkyndig. Konkrete pristilbud står som oftest noe sterkere enn priskalkyler/-estimater. 

I mange tilfeller kan det være hensiktsmessig å innhente minst to fagkyndige rapporter. Sannheten, det vil si det reelle prisavslaget, ligger da ofte midt mellom disse. 

– eiendomsadvokat Aki Viitala

Når du har fått på plass de fagkyndige vurderingene, så kan du sende et mer konkret krav om prisavslag til selger. Dette kalles gjerne for en spesifisert reklamasjon. Husk å legge frem rapporten til selger. Ikke blir skuffet når selger kommer med en egen rapport som bestrider alt det som blir sagt – det er en del av «gamet».

Minner her om at dersom det tar flere måneder mellom den første reklamasjonen og denne spesifiseringen, bør du gi tilbakemelding annenhver måned om at du holder på med å innhente vurderinger. Dette holder kravet ditt aktivt, eller som vi sier på fint; kravet holdes i hevd. 

Steg 6: Finnes det noen beløpsgrenser jeg må være klar over? 

Dette er et litt vanskeligere to-delt spørsmål. La oss ta det overordnede først. 

I Norge har vi nøkterne regler om prisavslag. Du skal få det du har krav på, men heller ikke mer. Det betyr du ikke kan kreve tort og svie, dekning av egentid brukt på saken eller «straffe» selger. Det vil i så fall være et useriøst krav. 

Ellers må man tenke på hvilket grunnlag man påberoper seg. Et krav som bygger på at det er brudd på opplysningsplikten stiller ikke vilkår om størrelsen på utbedringskostnadene/verdiminuset. Motsatt er dersom du ikke kan vise til at det er brudd på opplysningsplikten, men kun at det er en alvorlig skjult mangel. Da kommer dette med «as is» / «solgt som den er» inn i vurderingsbildet. Som du sikkert vet, blir nærmest alle boliger, før 2022-endringene i loven trer i kraft, solgt «som de er» eller med «as is»-forbehold. Det betyr at forsøker å frita kjøper ansvar for mangler som ikke er av vesentlig betydning. For din del betyr det at utbedringskostnadene må, som et matematisk utgangspunkt, utgjøre ca 5-6 % av kjøpesummen. Det er ikke en absolutt regel, men det er greit å vite at dersom du kjøpte en bolig til 10 MKR bør mangelen i så fall utgjøre minst kr 500 000. 

Oppsummering av vilkår – hva må oppfylles for å kunne kreve prisavslag?

La oss oppsummere hva som må til. For det første må du ha avdekket et forhold ved boligen din som utgjør en mangel. Her må det enten være strid med de opplysninger du mottok eller et alvorlig forhold som gjør at boligen din er i vesentlig dårligere stand.

Du må ha reklamert i tide, 2-3 måneder fra du oppdaget forholdet. Den absolutte fristen for å reklamere er fem år, men du må likevel ta opp forholdet 2-3 måneder fra du oppdaget det. Deretter skal du få inn dyktige fagkyndige for å stadfeste hva du faktisk kan kreve i utbedringskostnader. Husk å holde kravet «aktivt»: 

Send inn rapporten(e) til selger og inngi et konkret krav. Kravet bør ofte ligge på 5-6 % av kjøpesummen, med mindre du kan vise til at det er et konkret brudd på opplysningsplikten.

Et godt eksempel er en sak vi håndterte hvor det stod «Det medfølger 2 stk bod med boligen», men det fulgte ingen bod med eiendommen. Det var en helt klar uriktig opplysning. Boligen var kjøpt for nærmere 30 MKR, og bodene skulle være på ca 16 kvm til sammen. Her var det da ingen krav til at verdiminuset (hva boligen er verdt med og uten bod) skulle utgjøre 5-6 % av kjøpesummen, da dette var et helt klart brudd på opplysningsplikten og den opplysningene hadde hatt virkning på kjøpet. 

Vi håper at du med dette har fått en bedre oversikt over hvordan du kan fremme krav om prisavslag. Gjerne bruk skjemaet på siden dersom du vil snakke nærmere om saken din.

Dersom du vil lese mer om avhendingsloven – sjekk www.lovdata.no

Husk; Reklamasjonsportalen har Norges største Youtube-kanal som omhandler eiendomsjuss.

Ofte stilte spørsmål om prisavslag ved boligmangler

Finn ut om det er en mangel. Deretter må du huske å reklamere innen 2-3 mnd. Deretter må du innhente fagkyndige vurderinger for å stadfeste kravet ditt. 

Kort sagt; ja. Du må ha en ekspert til å uttale seg om hva som er avdekket, hvorfor det har skjedd, når skjedde og hva det koster å utbedre. Uten gode rapporter kommer du ikke langt.

Hvis du oppdager en mangel er avtalen i en ubalanse vurdert opp mot hva du betalte. Dermed må ubalansen utjevnes, og detter gjøres med et forholdsmessig prisavslag for eiendommens mangel. Som hovedregel skal prisavslaget være i samsvar med de utbedringskostnadene som skal til for å mangelen rettet. I noen tilfeller kan forholdet ikke utbedres og da kan du kreve verdiminuset . Et verdiminus er hva boligen din er verdt med og uten denne mangelen.  

Alle tlf.samtaler er vederlagsfrie: 416 50 321

Flere av våre tips og råd

Vederlagsfri strategisamtale?

Avtal en strategisamtale med boligadvokat - 45 minutter vederlagsfritt!

Våre tall taler for seg

1 +
ADVOKATER

Advokatfirmet Nova DA er deleier av Eurojuris Norge. I vårt nettverk har vi tilgang til over 250 advokater dersom det blir behov. Stort utvalg gir deg størst sikkerhet. 

1
advokatkontorer

Via vårt nettverk er vi tilknyttet 18 advokatkontorer, alle ISO-sertifiserte, langs hele Norge.

1 +
Samarbeidspartnere

Kontorene i Eurojuris-nettverket er  offisielle samarbeidspartnere med  IF forsikringsselskap og regionale NHO-kontorer. I tillegg har vi et stort nettverk av fagkyndige.

Les flere av våre tips

prisavslag for boligmangler
Boligmangler

6 avgjørende steg for å få prisavslag for boligmangler [oppdatert oktober 2021]

Her får du vite nøyaktig hva som skal til for at du skal få prisavslag i din boligtvist. Vi har samlet de beste tipsene fra erfarne eiendoms- og boligadvokater.

Les mer →
Selvstendig rettsvernshevd
Hevd

Nytt fra Høyesterett – selvstendig rettsvernshevd!

Det er ikke veldig ofte vi ser avgjørelser om tinglysingsloven og rettsvern, men det har fortsatt vært noen uklarheter knyttet til temaet om rettsvern. Idag, …

Les mer →
Husleietvistutvalget blir nasjonalt
Nyheter

Endelig et nasjonalt husleietvistutvalg!

Husleietvistutvalget for hele Norge Fra 1. september 2021 har Norge endelig fått et landsdekkende førsteinstans for husleiesaker i form av Husleietvistutvalget! Dette innebærer at Husleietvistutvalget …

Les mer →
Tilbakekall av bud
Boligmangler

Hva skjer når budgiver trekker budet – konsekvenser [2021]

Det skal svært mye til for at budgiver kan trekke budet og få til et gyldig tilbakekall. Dersom aksept er gitt rettidig, er normalt en avtale inngått. Selger kan kreve at boligsalget gjennomføres, men problemet er å få budgiver til faktisk å betale. I artikkelen ser vi på hva man skal gjøre med det.

Les mer →
boligadvokat tilbakekall trekke bud
Boligmangler

Tre ting du må vite hvis budgiver ønsker å trekke eller tilbakekalle budet

Tilbakekall av bud – trekke bud Fenomenet hvor boligkjøper ønsker å komme seg ut av avtalen rett etter at den har kommet i stand blir …

Les mer →
Boligmangler

Den beste boligadvokaten for deg? [Guide 2021]

Har du havnet i en boligtvist med selger og deres eierskifte-/boligselgerforsikringsselskap? Er du redd for at du velger feil boligadvokat, ikke får det resultatet du er på jakt etter, at det tar for lang tid og/eller koster mye penger? Denne artikkelen bør du lese, slik at du kan velge den beste boligadvokaten for deg.

Les mer →

Disse stoler på oss, og vi på dem

Reklamasjonsportalen.no

Nettsiden er drevet av advokat Aki Johannes Viitala, som er partner i Advokatfirmaet Nova DA. Advokat Viitala er ansvarlig for innholdet og svar.

Nova er tilknyttet Norges største advokatnettverk, Eurojuris, med tilgang til 250 (+) advokater fordelt på 18 kontorer. Eurojuris-tilknyttede advokater er ikke forpliktet til å påta seg saker fra Reklamasjonsportalen. 

 

Post- og besøksadresse

Besøksadresse:
Advokatfirmaet Nova DA 
Roald Amundsens gate 6, 0160 OSLO

Postadresse: 
Advokatfirmaet Nova DA
Postboks 1807 Vika, 0123 OSLO. 

Kontaktinformasjon