Nytt fra Høyesterett – selvstendig rettsvernshevd!

Det er ikke veldig ofte vi ser avgjørelser om tinglysingsloven og rettsvern, men det har fortsatt vært noen uklarheter knyttet til det med rettsvern. Idag, 2. september 2021, har Høyesterett avsagt en prinsipiell dom om selvstendig rettsvernshevd som er svært interessant lesning.

Hva er rettsvern?

Rettsvern er en form for beskyttelse av din eiendomsrett og/eller rettigheter i fast eiendom (i noen tilfeller også løsøre).

Det betyr rett og slett at man får satt opp en beskyttelse for den rette eier som verner ens eiendomsrett, slik at den verken kan forringes eller utslettes av andre. Man kan også etablere denne typen beskyttelse for andre rettigheter som bruksrettigheter, leie, pant – dette kalles normalt for rettsvern for begrensede rettigheter.

Hvordan etableres rettsvern?

Som hovedregel kan man etablere rettsvern for sin eiendomsrett ved det som heter tinglysing. Dette reguleres av en egen lov som har fått det kreativet navnet, tinglysingsloven. Det betyr at ved å tinglyse et skjøte vil man oppdatere et eiendomsregister som da er synlig i grunnboka for eiendommen. Den opplyser publikumet om hvem som eier boligen, hvem som har rettigheter til eiendommen m.m.

Rettsvern for eiendomsrett til fast eiendom etableres som hovedregel gjennom tinglysing. Reglene om dette står i tinglysingsloven fra 1935. Rettsvern for eiendomsrett til løsøregjenstander etableres som hovedregel ved at man får tingen overlevert til seg. Reglene om dette står i godtroervervloven fra 1978.

Hva gjaldt Høyesterettssaken?

Saken gjaldt problemstillingen om en kjøper av fast eiendom som ikke har tinglyst sitt erverv, har oppnådd rettsvern overfor selgerens kreditorer gjennom å ha eid og brukt eiendommen i hevdstid.

I saken der hadde A kjøp et småbruk og et tilleggsareal. Det ble utstedt skjøte for salget i 1998, men dette ble ikke tinglyst. Det var med andre ord ikke mulig for andre parter å vite om at selgeren ikke eide boligen lenger.

I 2019 begjærte en kreditor, Bank Norwegian AS (nå ASA) utlegg i sak mot selgeren av den nevnte eiendommen. Hvordan kunne de det siden den hadde vært eid av noen andre i over 20 år? Bank Norwegian fulgte lovens ordlyd, og så at selgeren hadde misligholdt gjeld og kunne ha aktiva (eiendommen) som man kunne tvangsrealisere (selge). Kreditor kunne i dette tilfelle i grunn ikke vite at eiendommen var faktisk solgt for over to tiår siden.

Hva med kjøper av eiendommen – er han rettighetsløs?

Det så relativt mørkt ut for kjøper over lengre tid, da ting- og lagmannsretten kom frem til at kreditor (Bank Norwegian) kunne tvangsselge eiendommen med loven i hånd. Dette hadde da betydd at den kjøperen fra 1998 hadde mistet sin eiendom som han hadde eid siden 1998.

Dersom man følger lovens ordlyd strengt vil dette være en korrekt og farbar vei.

Loven gir imidlertid adgang til å fravike hovedregel dersom det foreligger hevd. I saken her bygde kjøpers rettigheter på en avtale.

Spørsmålet var da om avtale kunne likestilles med hevd for å falle innunder lovens begrep om rettsstiftende grunnlag, basert på en utvidende tolkning av bestemmelsen. Dette kalles i så fall for selvstendig rettsvernshevd. I medhold av dekningsloven § 2-2 kan kreditorene normalt ta beslag «i ethvert formuesgode som tilhører skyldneren på beslagstiden» (formuesgode=aktiva). Det er imidlertid slik at aktiva som tilhører andre, såkalte tredjemenn, kan en som hovedregel ikke ta beslag i. Rekkevidden av denne beslagsretten må i saken her vurderes i sammenheng med tinglysingslovens regler om rettsvern.

Helt konkret for fast eiendom er rettighetene regulert i tinglysingsloven § 20 første ledd, hvor det er beskrevet slik:

«Når et dokument er registrert, går det rettserverv som dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere.»

-tinglysingsloven § 21 (1)

Det bety at en tinglyst rett vil i kollisjonstilfeller gå foran det som ikke er tinglyst. Da vil Bank Norwegian i utgangspunktet ha rett til å tvangsselge eiendommen ettersom deres utlegg/rettsvernsakt ble gjort først. Unntaket er imidlertid gitt i bestemmelsen andre ledd hvor det heter:

«For andre lovbestemte rettigheter enn pant har tinglysing ingen betydning, hvor ikke annet er særlig bestemt. Det samme gjelder rettserverv ved hevd.»

– tinglysingsloven § 21 (2)

Det kjøper anførte her var at unntaket i andre ledd måtte også gjelder for hans avtale, ikke bare hevdstilfellene. Det ble med andre ord påberopt at avtale må her sammenfalle med lovens begrep om hevd ettersom selvstendig rettsvernhevd hevd kan falle innunder unntaksbestemmelsen.

Hva uttalte Høyesterett om selvstendig rettsvernshevd?

Høyesterett oppsummerer at spørsmålet om selvstendig rettsvernshevd ikke er endelig avklart i tidligere høyesterettspraksis, selv om det har vært noe omtalt. Det ble uttalt at rettsvernsreglene innebærer overordnet et unntak fra det tingsrettslige grunnprinsippet om først i tid, best i rett.

Høyesterett konkluderte med at den samlede rettskildegjennomgangen, og de øvrige hensyn som i denne saken gjorde seg gjeldende, må gi grunnlag for at det oppstilles en konkret regel om selvstendig rettsvernshevd.

Det er etter vårt syn også i tråd med det meste av uttalelser i øvrige kilder og praksis ellers. Det er noen forfattere som ikke støtter dette synes, noe som er klart av dagens gjennomgang av sosiale medier. Etter vårt syn er det gode grunner som taler for at selvstendig rettsvernshevd kodifiseres i loven, og at lovgiver må på banen.

Som alltid, det nyeste nye innen eiendomsjuss er levert av våre eiendomsadvokater, med advokat Aki Viitala i spissen.

Alle tlf.samtaler er vederlagsfrie: 416 50 321

Flere av våre tips og råd

Vederlagsfri strategisamtale?

Avtal en strategisamtale med boligadvokat - 45 minutter vederlagsfritt!

Våre tall taler for seg

1 +
ADVOKATER

Advokatfirmet Nova DA er deleier av Eurojuris Norge. I vårt nettverk har vi tilgang til over 250 advokater dersom det blir behov. Stort utvalg gir deg størst sikkerhet. 

1
advokatkontorer

Via vårt nettverk er vi tilknyttet 18 advokatkontorer, alle ISO-sertifiserte, langs hele Norge.

1 +
Samarbeidspartnere

Kontorene i Eurojuris-nettverket er  offisielle samarbeidspartnere med  IF forsikringsselskap og regionale NHO-kontorer. I tillegg har vi et stort nettverk av fagkyndige.

Les flere av våre tips

Selvstendig rettsvernshevd
Hevd

Nytt fra Høyesterett – selvstendig rettsvernshevd!

Det er ikke veldig ofte vi ser avgjørelser om tinglysingsloven og rettsvern, men det har fortsatt vært noen uklarheter knyttet til det med rettsvern. Idag, …

Les mer →
Husleietvistutvalget blir nasjonalt
Nyheter

Endelig et nasjonalt husleietvistutvalg!

Husleietvistutvalget for hele Norge Fra 1. september 2021 har Norge endelig fått et landsdekkende førsteinstans for husleiesaker i form av Husleietvistutvalget! Dette innebærer at Husleietvistutvalget …

Les mer →
Tilbakekall av bud
Boligmangler

Hva skjer når budgiver trekker budet – konsekvenser [2021]

Det skal svært mye til for at budgiver kan trekke budet og få til et gyldig tilbakekall. Dersom aksept er gitt rettidig, er normalt en avtale inngått. Selger kan kreve at boligsalget gjennomføres, men problemet er å få budgiver til faktisk å betale. I artikkelen ser vi på hva man skal gjøre med det.

Les mer →
boligadvokat tilbakekall trekke bud
Boligmangler

Tre ting du må vite hvis budgiver ønsker å trekke eller tilbakekalle budet

Tilbakekall av bud – trekke bud Fenomenet hvor boligkjøper ønsker å komme seg ut av avtalen rett etter at den har kommet i stand blir …

Les mer →
Boligmangler

Den beste boligadvokaten for deg? [Guide 2021]

Har du havnet i en boligtvist med selger og deres eierskifte-/boligselgerforsikringsselskap? Er du redd for at du velger feil boligadvokat, ikke får det resultatet du er på jakt etter, at det tar for lang tid og/eller koster mye penger? Denne artikkelen bør du lese, slik at du kan velge den beste boligadvokaten for deg.

Les mer →
Sameie

3 ting du må vite før tvangsoppløsning av sameie

Har du kjøpt en hytte sammen med noen andre, men nå har det skåret seg? Føler du deg tvunget til å bli? Det finnes flere løsninger – la oss se på dette!

Les mer →

Disse stoler på oss, og vi på dem

Reklamasjonsportalen.no

Nettsiden er drevet av advokat Aki Johannes Viitala, som er partner i Advokatfirmaet Nova DA. Advokat Viitala er ansvarlig for innholdet og svar.

Nova er tilknyttet Norges største advokatnettverk, Eurojuris, med tilgang til 250 (+) advokater fordelt på 18 kontorer. Eurojuris-tilknyttede advokater er ikke forpliktet til å påta seg saker fra Reklamasjonsportalen. 

 

Post- og besøksadresse

Besøksadresse:
Advokatfirmaet Nova DA 
Roald Amundsens gate 6, 0160 OSLO

Postadresse: 
Advokatfirmaet Nova DA
Postboks 1807 Vika, 0123 OSLO. 

Kontaktinformasjon