fbpx

2 grunner til at eiendomsmegler kan bli ansvarlig overfor budgiver

Nylig har Høyesterett sluppet inn spennende tematikk til behandling. Det prinsipielle spørsmålet som det skal tas stilling til er om eindomsmegler kan bli erstatningsansvarlig overfor budgiver. Normalt er det jo forholdet mellom selger og eiendomsmegler som er interessant, men i denne saken har megler kanskje gjort noen dårlige valg som kan føre til ansvar overfor budgiver.

Hva skjedde i saken?

I saken her ga budgiver et bud med akseptfrist til kl 12. Selger sendte kl 11:49 melding til megleren kl 11:49 om at hun aksepterte budet. Det som er spesielt med saken er at megler videresendte ikke svaret til budgiver umiddelbart, noe som er vanlig praksis. Megleren ventet og ringte kl 11:59 til budgiver. Heller ikke her åpnet megler, i følge budgiver, samtalen med å si noe om aksepten.

Det som faktisk skjer er at i løpet av samtalen tikker det inn et nytt bud – og det er fra en ny og ukjent budgiver. Konsekvensen av dette er at den opprinnelige budgiveren måtte høyne budet sitt med kr 150 000 for faktisk å vinne budrunden.

Det sentrale her er at megler ikke videreformidlet aksepten. Megleren så imidlertid at det kom inn et nytt bud og fortsatt budrunden på vanlig måte.

Ble eiendomsmegler kjent ansvarlig i lagmannsretten?

Saken i tingretten endte med seier for budgiver, og at der ble meglerforetaket og deres forsikringsselskap dømt til å betale differansen mellom det opprinnelige og det høynde budet på kr 150 000. Lagmannsretten kom til et annet resultat. La oss se nærmere hva som ble utslagsgivende.

Lagmannsretten vurderte primært to spørsmål. Det første spørsmålet var om:

1. Kunne selgers aksept – gitt til kun megler – føre til et bindende salg?
Her kom lagmannsretten enstemming til at aksepten som kun ble gitt til megler ikke kunne føre til at det var inngått en bindende avtale mellom budgiver og selger. Dette skyldes nok relativt enkelt det at budgiver mottok aldri aksepten, noe som er et vilkår etter avtalerettslige bestemmelser.

Deretter gikk lagmannsretten over til å vurdere neste spørsmål:

2. Kunne megler bli holdt ansvarlig overfor budgiver for differansen mellom det opprinnelige og det høynede budet ettersom aksept ikke ble videreformidlet?

Her var lagmannsretten ikke enstemmig. Flertallet kom til at meglerens hovedoppgave er å få til høyest mulig pris for selger, som for øvrig er personen som har engasjert vedkommende. Da sier lagmannsretten her egentlig at dersom manglende videreformidling av aksept ikke har ført til bindende avtale, så kunne selger hatt et krav mot megleren da. Flertallet kom dermed til at megler ikke kunne være erstatningsansvarlig for differansen mellom det opprinnelige og det høynede budet

Mindretallet uttalte at både selger og budgiver i saken her kan påberope seg en berettiget forventning, da trolig basert på lojalitet, at en aksept videreformidles innen fristen som var gitt.

Hva skjer nå?

Dette er en spennende avgjørelse, særlig med tanke på at dette kan påvirke et stort antall salg av boliger. I tillegg har lagmannsretten kommet til motsatt resultat av tingretten. Det som er interessant er jo at det er et mindretall i saken som er enig med tingretten.

Saken er anket til Høyesterett, og ankeutvalget har funnet sakens spørsmål å være av prinsipiell art – dermed er det duket for en tredje runde i retten. Saken får da sitt endelige punktum

Hva tror eiendomsadvokatene i Reklamasjonsportalen?

Vi har forhørt oss med eiendomsadvokatene som er tilknyttet Reklamasjonsportalen, og samtlige synes dette var en interessant problemstilling. Også her er meningene delte, men eiendomsadvokat Aki Viitala førte ordet med følgende tanker:

Det er alltid vanskelig å forutsi prinsipielle saker. Jeg mener likevel at en må løfte blikket og da blir det feil å se primært på at eiendomsmeglerens primæroppgave om å få høyest mulig pris for salgsobjektet. Her vil nok en rimelig og god vurdering bygge på det lojalitetsforholdet en må forvente at foreligger i forholdet mellom budgiver-megler-selger. Jeg er derfor tilbøyelig til å være enig med Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenesten og tingretten, hvor en har kommet til at det var en berettiget forventning om at aksepten ble videreformidler slik selger ønsker – og innen den tidsrammen som ble omtalt.

Vi kommenterer dommen nærmere straks den er avsagt! Har du sett vår kommentar til selvstendig rettsvernshevd?

Har du spørsmål om eiendomsmegler ansvar ved ditt boligsalg eller -kjøp?

Dersom du har opplevd noe lignende, eller lurer på om megler har et erstatningsansvar i nettopp din sak, gjerne ta kontakt med oss. Våre eiendomsadvokater har behandlet det meste av meglers ansvar – og i løpet av 30-45 min på telefon har vi nok kommet et godt stykke på vei. Og det beste av alt? Den strategisamtalen koster deg ingenting, tvert imot;

Det du får er en vederlagsfri strategisamtale, hvor du mottar en vurdering av hvordan saken din står, oppstilling av styrker og svakheter, en anbefaling om de riktige steg i saken, samt en mal til rettshjelpsdekning. Dette er en pakke på ca kr 3375 som vi tilbyr deg vederlagsfritt.

Ellers har vi tilknytning til 255 (+) advokater i 17 byer – vi finner garantert en som du føler deg komfortabel med.

Gjerne besøk vår Youtube– og Instagramkonto.

Alle tlf.samtaler er vederlagsfrie: 416 50 321

Flere av våre tips og råd

Vederlagsfri strategisamtale?

Avtal en strategisamtale med boligadvokat - 45 minutter vederlagsfritt!

Våre tall taler for seg

1 +
ADVOKATER

Advokatfirmet Nova DA er deleier av Eurojuris Norge. I vårt nettverk har vi tilgang til over 250 advokater dersom det blir behov. Stort utvalg gir deg størst sikkerhet. 

1
advokatkontorer

Via vårt nettverk er vi tilknyttet 18 advokatkontorer, alle ISO-sertifiserte, langs hele Norge.

1 +
Samarbeidspartnere

Kontorene i Eurojuris-nettverket er  offisielle samarbeidspartnere med  IF forsikringsselskap og regionale NHO-kontorer. I tillegg har vi et stort nettverk av fagkyndige.

Les flere av våre tips

Nyheter

Må du opplyse om naboens straffbare forhold ved boligsalg? Nytt om selgers opplysningsplikt

Må man opplyse om naboens straffbare forhold ved salg av bolig?  Ved kjøp og salg av brukte boliger er det avhendingsloven som gjelder, og den …

Les mer →
Ukategorisert

Eier du luften over eiendommen din? 2 tips for å stanse utbygging!

Eier du luften over eiendommen din? Mer presist handlet saken i denne omgang om en ny gondolbane i Voss som ble bygd ca 11 meter over eksisterende bebyggelse, og gondolene frekventerte over hustakene hver 42. sekund.

Les mer →
beste eiendomsadvokat
Eiendomsadvokat

Den beste eiendomsadvokaten for deg? [Guide 2022]

Leter du etter den beste eiendomsadvokaten for deg, men er usikker på hva og hvem du skal se etter? Se våre spørsmål og svar om hvordan man finner sin nye eiendomsadvokat

Les mer →
Selgers opplysningsplikt om pågående byggeprosess
Nyheter

Selgers opplysningsplikt om offentlige planer, unngå krav fra kjøper – Ny dom avsagt av Høyesterett! [februar 2022]

Vi forteller deg om rekkevidden på selgers opplysningsplikt ved boligsalg – særlig om pågående byggesaker som enda er uavklarte. Her går vi i gjennom hva Høyesterett la vekt på.

Les mer →
endringer i avhendingsloven
Boligmangler

5 viktige endringer i avhendingsloven selger må vite om for å unngå erstatningskrav [februar 2022]

Vi har samlet de 5 viktigste endringene i avhendingsloven du må vite om for å unngå erstatningskrav

Les mer →
foreldelse
Boligmangler

3 måter å avbryte foreldelse i boligtvister, unngå at du taper kravet ditt

Foreldelse betyr at du taper kravet ditt. I denne artikkelen gir vi deg tre tips som sørger for at unngår foreldelse, og ikke taper kravet ditt.

Les mer →

Disse stoler på oss, og vi på dem

Reklamasjonsportalen.no

Nettsiden er drevet av advokat Aki Johannes Viitala, som er partner i Advokatfirmaet Nova DA. Advokat Viitala er ansvarlig for innholdet og svar.

Nova er tilknyttet Norges største advokatnettverk, Eurojuris, med tilgang til 250 (+) advokater fordelt på 18 kontorer. Eurojuris-tilknyttede advokater er ikke forpliktet til å påta seg saker fra Reklamasjonsportalen. 

 

Post- og besøksadresse

Besøksadresse:
Advokatfirmaet Nova DA 
Roald Amundsens gate 6, 0160 OSLO

Postadresse: 
Advokatfirmaet Nova DA
Postboks 1807 Vika, 0123 OSLO. 

Kontaktinformasjon