fbpx

Mangler ved nyoppført bolig – 6 grunner til at vi vant i lagmannsretten – bustadoppføringslova

I denne artikkelen får du vite følgende:

Forbrukerentreprise – hvordan får det du har krav på, uten å tape penger

Et samboerpar valgte å engasjere advokat Viitala via Reklamasjonsportalen for å få bistand med manglene sine ved et nyoppført bolig. Saken endte med seier på alle de juridiske punktene, samt kompensasjon til å reparere tak, gulv og ventilasjon.

Saken begynte med at en forbruker kom til oss med en problemstilling angående mangler ved det nyoppførte huset deres. Tvisten er mellom forbruker og entreprenør, og reguleres derfor av bustadoppføringslova, Huset var et stort og meget flott bolig i øvre prisklasse. Forbrukerne kom til oss med en rekke mangler som vi sørget for å få disse utbedret. Til slutt gjenstod det tre alvorlige forhold.

Forbrukerne hadde avdekket følgende:

  • mangler ved tak
  • mangler ved gulv
  • mangler ved ventilasjonsanlegg

Disse manglene nektet entreprenøren å utbedre. Det noe spesielle var her at entreprenør nektet også å legge frem dokumentasjon som beviste at taket, gulvet og/eller ventilasjonsanlegget var korrekt utført i henhold til byggeteknisk standard. Akkurat det skjer ikke ofte, og det medførte at saken nok varte lenger enn det som var hensiktsmessig for entreprenøren. Saken endte med seier på samtlige tre juridiske mangelsgrunnlagene i lagmannsretten. Nedenfor skal vi steg for steg vise hvordan også du kan vinne frem med krav om prisavslag og erstatning etter bustadoppføringslova ved mangler på nyoppført hus.

Hvis du er på jakt etter en artikkel for prisavslag for brukte boliger etter avhendingsloven (ikke nye bygg etter bustadoppføringslova), bør du lese denne artikkelen – «6 avgjørende steg for å få prisavslag ved mangler på brukt bolig»

Steg 1: Reklamer rettidig

Dette er det første steget, som gjerne kalles for nøytral reklamasjon. Dette nevnes ofte om saker avhendingsloven, men gjelder faktisk også ved nye bygg (bustadoppføringslova). Det er en henvendelse til utbygger som tar opp mangelen du har oppdaget. Dette mener vi ofte at forbrukere kan gjøre selv, også uten advokathjelp. Det er nemlig ikke noen formkrav til innholdet i reklamasjonen. Det er imidlertid noen tidsfrister du bør være obs på. Du må fremsette kravet innen 2-3 måneder fra du oppdaget forholdet. Ellers kan kravet gå tapt.

Det du må skrive er hvilket forhold du har oppdaget og at du reklamerer på dette som en mangel ved boligen. Du kan gjerne føye til at du krever at utbygger eller entreprenøren retter opp forholdet., og dersom de ikke gjør det vil det kreves prisavslag og erstatning. Ikke skriv at du tar forbehold om å reklamere. Kall gjerne eposten for reklamasjon i emnetittelen, da levner det ingen tvil om hva du vil ha frem. Vi anbefaler på det sterkeste at du gjør dette skriftlig. Det er faktisk ikke et krav, men du vil ikke stå igjen i en situasjon hvor det blir ord mot ord. Send det som epost, og lagre henvendelsen. Be gjerne om bekreftelse på mottak, og kontroller epostadressen(e) som du sender til!

Et annet viktig tips du må huske på er at hvert forhold må tas opp individuelt. Du kan selvfølgelig skrive én reklamasjon som tar opp alle forhold, men dersom du skriver én reklamasjon for tak i januar, så vil ikke denne også dekke lekkasjen på badet i mars. Hvert forhold må reklameres, og hver mangel vil også ha sin egen tidsfrist.

Gjør deg selv en tjeneste og skriv en epost med reklamasjon for hver gang du finner et avvik med boligen.

Et godt tips er at selv om du er for sent ute, trenger ikke alt være tapt. Entreprenøren kan nemlig miste retten til å avvise et krav på grunn av for sen reklamasjon hvis du som forbruker hadde fått en god grunn – det vi kaller en rimelig grunn – til å tro at entreprenøren ikke kom til å bruke din sene reklamasjon mot deg. Dette finnes egen dom på Høyesterett på, men det krever naturlig nok en del før du kan påberope deg dette. Du bør nok fremsette reklamasjon så snart du har anledning til det.

I vår sak hadde forbrukeren reklamert selv. Vi kontrollerte tidsfrister, og konkluderte med at reklamasjonen var gjort innen rimelig tid (innen 2-3 måneder). Deretter begynte arbeidet med å finne ut av hvor alvorlige manglene faktisk var, og hva det kostet å utbedre.

GJØR DETTE VED REKLAMASJON ETTER BUSTADOPPFØRINGSLOVA:

  • Pass på tidsfrister
  • Send det skriftlig, kontroller epostadressen og lagre e-posten du sendte
  • Ta opp forhold fortløpende, hver mange må reklameres på
  • Krev retting først

IKKE GJØR DETTE

  • Sats på at det går bra, og «samle opp mangler» som du tar opp senere
  • Muntlig korrespondanse, hold det skriftlig
  • Useriøse krav – du skal få det du har krav på, men vi har heldigvis ikke USA-tilstander i Norge hva gjelder prisavslag og erstatning.

Steg 2: Engasjer de beste fagkyndige i området

Etter at du har tatt opp forholdet for første gang med utbygger, så må du gå til neste steg. Du må engasjere fagkyndige til å vurdere:

  • Hva er mangelen
  • Hvorfor har det oppstått
  • Hvor lenge siden oppstod forholdet
  • Hvilke utbedringstiltak som må gjøres
  • Hva koster det å utbedre (ev. alternativer)
  • Innhente både priskalkyler og konkrete pristilbud

Noe av det viktigste du kan gjøre i din sak er å engasjere gode fagkyndige. Det er faktisk ikke en floskel i overskriften; din sak kan være avhengig av å få de beste på banen. Vedkommende bør i de fleste tilfeller være spisskompetent. Det betyr at den fagkyndige bør ha behandlet mange lignende tilfeller før, skrevet rapport om dette, samt vært i retten. Du bør høre etter om de per tlf. eller i møte høres overbevisende ut, kan de snakke for seg, høres de profesjonelle ut og samtidig høre om du kan få se en sensurert rapport for tidligere arbeid. Du bør også høre om vedkommende har blitt trodd i retten med sine forklaringer – hva la retten vekt på.

Her bør du normalt sett ikke se på timeprisen, men heller sørge for å få kvalitet. Husk at bustadoppføringslova er en lov som kan verne forbrukere. Etter at du har kommet med dine rapporter om manglene, snus bevisbyrden. Da skal entreprenøren bevise at han har utført sitt arbeid korrekt, og det er ikke nok å kun si dette selv.

I vår sak engasjerte vi til sammen fire fagkyndige. En for ventilasjon og tre for gulv og tak. Spørsmålet om takets utlufting var teknisk krevende, og det var behov for ulik kompetanse. Det var sammensetningen av deres fagkompetanse som nok avgjorde saken i favør forbrukeren. Det viktigste er derfor å vite hvem man skal bruk, og hvem som kan anses å være blant de dyktigste.

Svaret på det er noe enklere i våre saker enn i mange andres saker; I vårt nettverk har vi tilknytning til 17 advokatkontorer fordelt fra Kristiansand i sør og Bodø i nord som kjenner godt til sine regioner og de beste fagkyndige. Med andre ord har vi flere hundre navn på våre lister sortert etter region og fagkunnskap.

Steg 3: Spesifisere kravet om retting, prisavslag og/eller erstatning

Hvis den fagkyndige mottar et godt mandat, ala den som er nevnt ovenfor, så vil rapporten stå mye sterkere. En eiendomsadvokat bør i mange tilfeller utforme mandatet for å unngå at den fagkyndige bruker tid på forhold som ikke er av betydning. Det er greit for deg å vite at det står ingenting i bustadoppføringslova om det hvordan et slikt mandat eller rapport bør utformes. Det er også noen fagkyndige som forsøker seg på litt juss – og det er ikke heldig. Eiendomsadvokater tar seg av det juridiske, mens fagkyndiger bruker sitt fagkunnskap om bygg.

Som nevnt i punktlisten ovenfor; I rapporten bør det fremgå hvordan mangelen har oppstått og hva som er årsakssammenhengen. Med andre ord må du kunne bevise at dette er et forhold som entreprenøren står ansvarlig for. Selv om bustadoppføringslova skal verne deg som forbruker, må du likevel dokumentere at du har et krav.

Videre skal du nå bruke rapporten(e) til å spesifisere kravet ditt. Det betyr rett og slett at du nå skal kreve at entreprenøren retter forholdet, og hvis de ikke gjør det så krever du prisavslag og erstatning. Denne rapporten, dersom den er skrevet på en god måte, vil gi deg priskalkyler og konkrete pristilbud på hva det koster å utbedre manglene.

Mange spør oss, men hva er egentlig priskalkyle og konkret pristilbud? Helt enkelt forklart; Priskalkyler er estimater basert på erfaring, innhentet statisk og bruk av diverse kalkulatorer. Dette er gjerne det den fagkyndige, som kanskje ikke hadde gjort arbeidet selv, beregnet i sin rapport. Det imidlertid bør også innhente er konkrete pristilbud. dvs. tall de har hentet fra fagkyndige som bekrefter at de kan utføre utbedringsarbeidet for kroner X. Å ha med begge vil styrke rapporten. Det som imidlertid kan svekke troverdigheten er om disse er for like beløpsmessig.

Denne rapporten, eller rapportene, sender du til motparten din. Det er i dette brevet du da kommer med mer spesifiserte krav om retting, og ev. prisavslag og erstatning i kroner og øre.

I vår sak måtte vi som nevnt ha flere fagkyndige, og utbedringskostnadene varierte mellom 1,2 og 1,5 MKR. I retten fikk samtlige forklare om sine beregningsmetoder, statistikk og innhentede pristilbud. Det var til slutt dette som nok var et tungtveiende faktor – riktige og gode fagkyndige, sterke rapporter og troverdige (realitiske) beregninger.

Steg 4: Forhandlinger

Deretter kommer du til et steg hvor 8 av 10 saker bør se sin ende – forhandlinger. Her er ikke bustadoppføringslova til hjelp – her må du bruke ulik strategi og taktikk fra gang til gang for å komme i mål. Vi forliker nok et sted mellom 70 og 80 % av sakene på dette stadiet. Det bør man også. De aller fleste bustadoppsføringstvistene som oppstår i dag er ofte ikke «verdt» en tur i retten ettersom kostnadene blir så høye.

Her bør en forsøke å komme til enighet med entreprenøren – og ja, det er nok slikt at begge parter må gi og ta for at en løsning skal finne sted.

I vår sak hadde forbrukerne avdekket mange mindre mangelsforhold. Disse fikk vi forlikt ved at entreprenøren tok ansvar og utbedret disse i stor grad. Dermed gjenstod tre store mangelsforhold, som da ble gjenstand for søksmål.

Steg 5: Varsle prosess

Er saken god nok, kan vurdere å iverksette rettslige skritt. Det betyr å ta ut stevning (ev. forliksklage i noen tilfeller). Før du kan gjøre det, så må du varsle motpart med 14 dagers frist. Du må rett og slett varsle om at dersom entreprenøren ikke utbedrer forhold, eller at partene ikke kommer til en løsning, så vil tingretten være neste møtested.

Dette dokumentet – prosessvarslet – kalles ofte for «5-2 -varsel». Den regelen finner du ikke i bustadoppføringslova, men den regelen er oppstilt i tvisteloven § 5-2. Loven finner du her: Lovdata og søk på «tvisteloven». I et slikt brev må du fremstille saken din så godt som du bare kan – og det gjelder både hva som har skjedd, hva som er avdekket og også det juridiske. Dermed ber du at motparten innen 14 dager gir deg et svar på om de påtar seg ansvar, ev. bestrider ansvar. Hvis du ikke tidligere har fremlagt rapporter og andre bevis, så bør det senest gjøres nå.

Det som er viktig å viktig om du er parten som sender eller mottar et prosessvarsel, så er det ikke automatikk at du må i retten da. Du kan la saken være etter det, om du vil.

I saken vår utarbeidet vi et grundig prosessvarsel. For å spare tid så bruker vi automasjonsverktøy til dette, og utarbeider i et slikt format at vi kan i grunn bygge stevningen 100 % på dette dokumentet. De fleste må skrive to ulike dokumenter, og bruker mye tid på det. Med våre automasjonsverktøy sparer man tid og penger.

Steg 6: I noen saker: ta ut stevning

Noen tvister som reguleres av bustadoppføringslova ender i retten. Hos oss tar vi ikke saker til retten med mindre vi mener at tvistegjenstandens verdi kan forsvare en runde eller to i retten. Med andre ord, du må faktisk ha litt å slåss for før vi kan anbefale deg rettslig prosess. I tillegg må du selvfølgelig ellers har støtte i både rapporter og jussen.

Eiendomsadvokaten din bør alltid regne ut prosessrisikoen. Det mange gjør, og som vi mener hjelper ingenting, er at advokaten skriver noe ala «Det synes at du har en plausibel sak, men det finnes mange utfordringer som kan føre til et annet resultat». Det kalles for en belte-og-bukseseler-taktikk for å ha ryggen fri.

Vi kan naturlig nok heller ikke garantere et resultat, det kan ingen advokater. Det vi imidlertid gjør er å beregne prosessrisiko noe mer matematisk. Vi ser gjerne på ca 10-20 dommer som behandlet temaet, og hvilke som gikk i favør/disfavør forbruker og hvorfor. I tillegg må man da se på om forbrukerens sak er bedre eller dårligere enn de sakene som var behandlet i retten.

Deretter kan man da regne ut en noe tilnærmet prosentvis risiko – eksempelvis at i denne saken er det 70 % sjanse til å vinne frem pga enten forhold A eller B. Det er det vi mener gir et bedre grunnlag for deg å si om du vil videre eller ikke. De aller fleste sakene vil være «plausible» og «ha argumenter som taler imot». Det er å slå ned relativt vidåpne dører, ellers hadde man ikke hatt en tvist. Det viktige for oss er at du har best mulig datagrunnlag til å si ja til en rettssak.

Har du spørsmål? Spør våre erfarne eiendoms- og boligadvokater

Vi har en god track record i saker som reguleres etter bustadoppføringslova og er kjent for våre ærlige svar og vurderinger. Det koster deg ingenting å få hørt om hvordan vi ville håndtert din sak, eller hva vi mener om dine sjanser til å nå frem. Du får en vederlagsfri strategisamtale på 30-45 minutter, hvor vi gjennomgår saken din, forteller om styrker og svakheter, legger et løp videre og gir deg en konkret strategi som du kan vurdere å bruke. I tillegg får du alltid med deg en vederlagsfri søknad om rettshjelpsdekning, som normalt gir deg kr 100 000 til å bruke på juridiske kostnader (og ev. fagkyndige).

Lei av å vente? Ring 416 50 321 eller send inn henvendelsen via kontaktskjemaet på denne siden. Vi besvarer normalt innen 29 minutter.

Her samler vi de spørsmålene vi mottar oftest, og nedenfor kan du finne svar på de.

Ja, det kan du. Med det samme du er i en tvist (du har krevd noe og entreprenøren har bestridt kravet), så får du normalt det som kalles rettshjelpsdekning. Dette er en del av innbo-, villa- og husforsikring. Dette betaler du allerede for i forsikringspremien, ikke nøl med å bruke dette godet du har. 

Du får normalt dekket kr 100 000 til juridisk kostnader, og av denne kan du bruke deler på fagkyndige. 

Gjør det så snart du har avdekket mangelen. Send en epost til motpart (ikke eksempelvis megler), og lagre den. Den får du bruk for etterpå når dette skal dokumenteres. 

Rimelig tid er å anse som 2-3 måneder fra du avdekket mangelen.

Det finnes litt ulike definisjoner av dette, men for de aller fleste sakene gjelder dette: 

Brukte boliger: avhendingslova 

Nyoppførte boliger (som du bygger eller kjøpet helt nytt): bustadoppføringslova

Vi vil si at du trenger det i så og si alle eiendomstvister etter bustadoppføringslova. 

Det er ikke nok at du mener noe selv - uansett om du er byggeteknisk noe kyndig.  Du må en nøytral tredjepart til å vurdere dette.

Dersom du har null erfaring med fagkyndige, vil dette være vanskelig. 

Det første du må spørre er om deres erfaring med slike forhold (mangler). Deretter om de har skrevet rapporter om dette før, og om de har vært i retten. Hvordan svarer vedkommende på disse spørsmål? Føler du deg overbevist av fremtoningen hans/hennes? Husk at den fagkyndige må være sterk så vel skriftlig som muntlig. Det holder ikke med en god rapport dersom de faller  gjennom i retten. Det skjer mer enn ofte. 

Husk at du bør bruke en som har god erfaring på nettopp den type mangel du har avdekket. Ikke bruk en "allround"-håndverker!

Vi er tilknyttet 17 advokatkontorer langs hele Norge, og vi har nok hundrevis av navn på dyktige fagkyndige på våre lister. Hør med oss, så får vi deg på riktig vei. 

Dette har vi lagd en god video om - "Hvem er den beste boligadvokaten for deg?"

Alle tlf.samtaler er vederlagsfrie: 416 50 321

Flere av våre tips og råd

Vederlagsfri strategisamtale?

Avtal en strategisamtale med boligadvokat - 45 minutter vederlagsfritt!

Våre tall taler for seg

1 +
ADVOKATER

Advokatfirmet Nova DA er deleier av Eurojuris Norge. I vårt nettverk har vi tilgang til over 250 advokater dersom det blir behov. Stort utvalg gir deg størst sikkerhet. 

1
advokatkontorer

Via vårt nettverk er vi tilknyttet 18 advokatkontorer, alle ISO-sertifiserte, langs hele Norge.

1 +
Samarbeidspartnere

Kontorene i Eurojuris-nettverket er  offisielle samarbeidspartnere med  IF forsikringsselskap og regionale NHO-kontorer. I tillegg har vi et stort nettverk av fagkyndige.

Les flere av våre tips

Nyheter

Må du opplyse om naboens straffbare forhold ved boligsalg? Nytt om selgers opplysningsplikt

Må man opplyse om naboens straffbare forhold ved salg av bolig?  Ved kjøp og salg av brukte boliger er det avhendingsloven som gjelder, og den …

Les mer →
Ukategorisert

Eier du luften over eiendommen din? 2 tips for å stanse utbygging!

Eier du luften over eiendommen din? Mer presist handlet saken i denne omgang om en ny gondolbane i Voss som ble bygd ca 11 meter over eksisterende bebyggelse, og gondolene frekventerte over hustakene hver 42. sekund.

Les mer →
beste eiendomsadvokat
Eiendomsadvokat

Den beste eiendomsadvokaten for deg? [Guide 2022]

Leter du etter den beste eiendomsadvokaten for deg, men er usikker på hva og hvem du skal se etter? Se våre spørsmål og svar om hvordan man finner sin nye eiendomsadvokat

Les mer →
Selgers opplysningsplikt om pågående byggeprosess
Nyheter

Selgers opplysningsplikt om offentlige planer, unngå krav fra kjøper – Ny dom avsagt av Høyesterett! [februar 2022]

Vi forteller deg om rekkevidden på selgers opplysningsplikt ved boligsalg – særlig om pågående byggesaker som enda er uavklarte. Her går vi i gjennom hva Høyesterett la vekt på.

Les mer →
endringer i avhendingsloven
Boligmangler

5 viktige endringer i avhendingsloven selger må vite om for å unngå erstatningskrav [februar 2022]

Vi har samlet de 5 viktigste endringene i avhendingsloven du må vite om for å unngå erstatningskrav

Les mer →
foreldelse
Boligmangler

3 måter å avbryte foreldelse i boligtvister, unngå at du taper kravet ditt

Foreldelse betyr at du taper kravet ditt. I denne artikkelen gir vi deg tre tips som sørger for at unngår foreldelse, og ikke taper kravet ditt.

Les mer →

Disse stoler på oss, og vi på dem

Reklamasjonsportalen.no

Nettsiden er drevet av advokat Aki Johannes Viitala, som er partner i Advokatfirmaet Nova DA. Advokat Viitala er ansvarlig for innholdet og svar.

Nova er tilknyttet Norges største advokatnettverk, Eurojuris, med tilgang til 250 (+) advokater fordelt på 18 kontorer. Eurojuris-tilknyttede advokater er ikke forpliktet til å påta seg saker fra Reklamasjonsportalen. 

 

Post- og besøksadresse

Besøksadresse:
Advokatfirmaet Nova DA 
Roald Amundsens gate 6, 0160 OSLO

Postadresse: 
Advokatfirmaet Nova DA
Postboks 1807 Vika, 0123 OSLO. 

Kontaktinformasjon