Innløsningssum?

Det finnes regler i loven om innløsningssum. Ikke betal mer enn du må.

Hvordan beregnes innløsningssum?
Hei, vi er midt i en innløsningsprosess med bortfester. Bortfester krever nå en meget høy innløsningssum, og vi er usikker på om han har krav på det? Hva må vi betale i innløsningssum etter loven?

Bakgrunn for reglene for innløsningssum

Innløsningsreglene i tomtefesteloven har gått gjennom en rekke endringer. Formålet bak lovene fra både 1975 og 1996 har vært å verne festerne, hvor de sikres en varig disposisjonsrett til tomten. Derfor skal innløsningssummen settes til det som anses som et rimelig beløp. Samtidig må imidlertid også bortfesters interesser hensyntas. Dagens bestemmelser synes å være relativt balanserte både sett fra bortfesters og festers ståsted.

Det er mange bortfestere som misforstår innløsningsmekanikken, og hva bortfester egentlig skal ha “erstatning” for. Bortfeester skal ikke ha erstatning for selve tomteverdien, tvert imot, bortfester skal kun ha krav på å få dekket bortfall av fremtidige festeavgifter.

Bortfester skal ikke ha erstatning for tomteverdi, men bortfall av fremtidig festeavgift.

I tomtefesteloven har du en egen bestemmelse som regulerer hvordan festetomten skal verdifestes dersom innløsningsvilkårene er oppfylt.

Reglene som beskrives nedenfor gjelder for tomt bolig- og fritidshus.

To alternative metoder

Innløsningssum kan fastsettes på to alternative metoder:

1: Multiplikatormodellen

2. Tomteverdimodellen

Alternativ 1: Multiplikatormodellen

Tomtefesteloven setter en klar hovedregel for beregning av innløsningssum. Tomt til bolig- og fritidshus kan innløses for en sum som tilsvarer 25 ganger årlig festeavgift.

Dersom en skal gå nærmere innpå matematikken, vil multiplikator-regelen tilsvare en kapitaliseringsrente på 4 %.

Dernest oppstår spørsmålet om festeavgiftens størrelse; hvilken festeavgift skal det multipliseres med? Svaret er i teorien enkel: En skal legge til grunn den oppregulerte festeavgiften. En må derfor se bort fra avtalt regulering og reguleringsintervaller som det fremgår av tomtefesteloven § 15.

Det er også verdt å nevne noe om regelen i bestemmelsens annet punktum: dersom innløsningstiden er i en periode hvor det er ti år eller mindre til festeavtalen kunne ha blitt forlenget, vil grunneier ha adgang til å kreve at festeavgiften økes med et “engangsløft”. Da gir den nye festeavgiften grunnlaget for beregningen av innløsningssum.

I noen tilfeller kan imidlertid tomten brukes til både næring og boligfeste – da må en vurdere hva som er formålet med avtalen. En slik tilnærming ble også brukt i høyesterettsdommen hvor Reklamasjonsportalens advokater bistod festere mot Norges største grunneier, les mer her om seieren i Høyesterett.

Alternativ 2: Tomteverdimodellen

Et unntak til ovennevnte hovedregel  finnes i bestemmelsens tredje punktum.

I de tilfellene hvor festeavtalen enten er i) tidsbegrenset eller ii) bortfester kan si opp festeavtalen, kan  bortfester normalt kreve en innløsningssum som tilsvarer 40 % av råtomtverdien.

Her må det imidlertid trekkes fra verdiøkning festeren har bidratt til. I mange festeforhold har festeren enten påkostet tomten vei, vann- og/eller kloakkanlegg. Dersom fester har tilført en verdi, skal dette komme festeren til gode fra de 40 % som utgjør innløsningssummen, dvs. ikke fra totalverdien.

Et annet viktig moment å ta i betraktning er at en skal aldri ta hensyn til utbyggingspotensialet på tomten. Dette beror igjen på det at bortfester skal ikke ha erstattet verdien på tomten, men fremtidige festeavgifter.

Denne regelen er imidlertid bortfesterens privilegium – en fester kan ikke ensidig kreve at innløsning skal gjennomføres med basis i råtomtens verdi.

Har du krav på innløsning?

Les gjerne vår artikkel om seieren i Høyesterett og vår artikkel om innløsningsreglene.

Innløsning kan være vanskelig i praksis – få en faglig vurdering

Våre advokater har bred erfaring i tomtefeste, og bistår festere og bortfestere i en rekke saker. Våre advokater vil foreta en rask, men grundig vurdering av din sak. Ta kontakt i dag ved å bruke kontaktskjemaet under.

Kontakt oss nå!

Oppsummert

Multiplikatormodellen: 25 x av oppregulert festeavgift.

Tomteverdimodellen: 40 % av råtomtverdi, med fradrag for festerens tilført verdiøkning.

Det kan også inngås avtale om andre løsninger!

Naboens håndverker skader min bolig

Din bolig har blitt skadet mens naboens håndverker utførte sitt arbeid. Hvordan skal du gå frem med å kreve erstatning?

Toppblogger tapte skjeggkresak – hva skjedde?

Funkygine tapte skjeggkresak i tingretten. Mange kjøpere lurer nå på hvilken betydning dette har for sakene sine. Toppbloggeren var for sent ute med å reklamere. Les mer her.

Vernereglene i tomtefesteloven (publikasjon)

Advokat Aki Viitala ble bedt om å kommentere vernereglene i tomtefesteloven for Norges største advokatnettverk, Eurojuris. Det har ikke alltid vært like klart i hvilken grad og hvor ofte bortfester kan regulere festeavgiften.

Regulering av festeavgift

Hvordan kan grunneier regulere festeavgiften? Det finnes klare rammer for hva grunneier kan kreve i festeavgift – regulering skal skje i samsvar med pengeverdien og/eller «engangsløft» ved forlengelse.

Hevd av veirett – rett til å bruke veien!

Våre advokater vurderer raskt om du kan hevde veirett.

Vi tilbyr vederlagsfri førstegangsvurdering, og kommer raskt i gang med spesialister.

Eiendomshevd – er jeg eier av eiendommen?

Har du brukt en eiendom som din egen i over 20 år? Vært i god tro om at bruken var berettiget? Selv om du har møtt motstand, kan du nå hevde eiendomsrett hvis vilkårene er oppfylt.

Heve håndverkeravtalen – hva må til?

Les hva som må til for å heve avtalen! Det skal normalt mye til for å heve en håndverkeravtale. I de fleste tilfeller kan du likevel ha krav på prisavslag og erstatning.

Nytt fra retten – skjeggkre førte til stort prisavlag

Selger dømt til å betale kr 660 000 prisavslag pga skjeggkre. Kjøper vant ikke frem med krav om heving eller erstatning – les vår gjennomgang av avgjørelsen.

Protector kutter i dekning – skjeggkre faller utenfor!

Forsikringsselskapet endrer vilkårene – du taper likevel ikke kravet ditt

Skjeggkre kan føre til prisavslag og erstatning

Kun et irritasjonsmoment eller grunnlag for prisavslag og erstatning?

Kontakt oss

Reklamasjonsportalen hjelper deg å få det du har krav på.

Vederlagsfri førstegangsvurdering.

Reklamasjonsportalen

Reklamasjonsportalen.no driftes av partner og advokat Aki Johannes Viitala hos Advokatfirmaet Nova DA. Advokatfirmaet Nova Da er medlem av Eurojuris, som er Norges største advokatnettverk med 17 kontorer og 230 advokater. 

 

Kontaktinformasjon

E-post
ajv@novalaw.no

Telefon
416 50 321 

www.reklamasjonsportalen.no

 

Postadresse
Advokatfirmaet Nova DA 
Postboks 1807 Vika
0123 Oslo

Besøksadresse
Roald Amundsens gate 6 
0160 Oslo