Reklamasjon av boligmangler gjort enkelt – endelig!

Jeg som eiendomsadvokat og boligadvokat ble lei. Jeg ble skikkelig lei av å se hvordan saker ble håndtert av store deler av advokatstanden. Det går for tregt og det koster for mye. Det er grunnen til at jeg grunnla Reklamasjonsportalen – som nå har blitt et av Norges største satsinger på nett. Målet mitt var  finne måter å jobbe på som var raskere, mer forsvarlig, og ikke minst forventet, i 2021. 

Våre eiendomsadvokater og boligadvokater mottar et så stort antall henvendelser om reklamasjon på boligmangler og eiendomstvister, at vi har i den forbindelse perfeksjonert vår saksbehandling. Ved å være en større aktør foreligger det også et ansvar om å dele ut gode veiledninger – helst vederlagsfritt. For at du skulle kunne være mest mulig forberedt i en boligtvist om mangler ønsket vi å utarbeide en enkel, forståelig og komplett reklamasjonsguide. Nøkkelen til alle tvister bygger på at du har reagert med det samme – eller i hvert fall raskt – etter at du har avdekket mangelen.

Om jeg skal oppsummere all min kunnskap til en setning; Ikke vent for lenge med å kontakte selger! Ditt krav om prisavslag og erstatning er betinget av rettidig reklamasjon.

Ikke gå glipp av vår artikkel med «3 ting du må vite om reklamasjon!»
Sjekk gjerne også våre videoer, som er Norges største youtube-kanal for eiendomsjuss.

Eneste reklamasjonsguiden du trenger for mangler i bolig

Situasjonen er følgende: Du har avdekket feil og mangler ved boligen din, dvs. at tingen du har kjøpt mest sannsynlig ikke er i kontraktsmessig stand. Du har med andre ord ikke fått det du hadde forventninger om å få. Tipsene vi gir nedenfor gjelder uavhengig av om du vil reklamere på tak eller om din sak gjelder reklamasjon på drenering. Vi har egne artikler som går mer dyptgående på hver konkret mangler på bolig, herunder eksempelvis arealavvik / arealsvikt. 

Det finnes to steg som må gjøres dersom du ønsker å nå frem med ditt krav om prisavslag – nøytral reklamasjon (steg 1) og spesifisert reklamasjon (steg 2)

Steg 1 – Nøytral reklamasjon

Når du har avdekket feil og mangler ved tingen du har kjøpt, la oss si at du vil reklamere på bad, må dette meddeles til selger. Denne henvendelsen kalles for en nøytral reklamasjon. Det er sterkt anbefalt at du gjør denne reklamasjon på mangel skriftlig til selger, evt. også eierskifteforsikringen (også kjent som boligselgerforsikringen). Det er mange som spør om man må sende brev, og svaret er kort og godt; Nei, det er absolutt tilstrekkelig med en e-post i vår tidsalder. Så lenge du kan lagre en kopi av korrespondanse, vil du være sikret. 

Det er viktig å kunne dokumentere dato og innhold på reklamasjonen i etterkant – ta derfor vare på denne e-posten og/eller brevet. Det er ikke dumt å kontrollere at selger har mottatt reklamasjonen. Da blir det ingen spørsmål i etterkant om vedkommende mottok henvendelsen om eksempelvis reklamasjon om gulv. 

Hvilke forhold skal jeg reklamere om – må det være alvorlig før jeg tar kontakt?

Du bør reklamere selv om du kun iakttar symptomer på at det kan foreligge en feil. Eksempel: du bør reklamere hvis du oppdager dråper fra takkonstruksjon eller våte flekker i taket på badet. Selv om dette kanskje ikke er en mangel, bør du uansett ta kontakt med selger innen kort tid fra du har oppdaget dette. Du har foretatt en korrekt nøytral reklamasjon når du skriftlig påberoper deg at det foreligger en mangel – gjerne med en forklaring om forholdet. 

Det er viktig å påpeke følgende: Du trenger ikke å ha dyptgående kunnskap selgeren bør gjøres oppmerksom på hvilket forhold som utgjør kontraktsbruddet. Dette er undersøkelser som gjøres i etterkant.

Du spør kanskje «hva skjer om jeg ikke reklamerer rettidig?» Vel, du har fått med deg at toppblogger, Norges alles kjære influencer, Funkygine tapte på for sen reklamasjon i tingretten så vel som lagmannsretten? Les denne artikkelen for å unngå samme tabbe.

I tillegg anbefaler vi at du i samme skriv nevner hva du (mest sannsynlig) krever fra selger. Dette kalles misligholdsbeføyelser, dvs. at du som kjøper fremsetter krav om utbedring, evt. prisavslag, erstatning eller heving. Husk at selger alltid har krav på å utbedre (dvs. rette) mangelen i første omgang! 

Tidsfrister – når må reklamasjonen meddeles til selger?

Ja, det er frister du må overholde. Hovedregelen er at kjøper (du) må reklamere «innen rimelig tid». Hvis du ikke reklamerer innen rimelig tid vil du kunne tape ditt krav – uansett om du ellers har en god sak. Reklamasjonsportalens eiendomsadvokater og boligadvokater blir ofte spurt om hva som er reklamasjon «innen rimelig tid». De fleste spør om man kan samle opp noen andre mangler i mellomtiden, og reklamere på alt innen f.eks. 6 mnd.

For det første, du bør aldri “samle opp” mangler. Du må reklamere for hvert forhold som oppstår, og dette bør gjøres snarest etter oppdagelse. I høyesterettspraksis er det slått fast at reklamasjon innen ca to-tre måneder er ansett som «rimelig tid». Ikke vent lenger enn to måneder for å være helt sikker.

Reklamasjonsportalen har mottatt mange henvendelser fra kjøpere som har en god sak, men ikke reklamert rettidig. Følgelig ønsker vi å gi en god tommelfingerregel: Reklamer med det samme du har oppdaget mangelen eller funnet symptomer på et forhold som kan være en mangel.

La oss se på steg 2, som er å spesifisere kravet ditt. Dette skrivet kalles også for en «spesifisert reklamasjon», dvs. gå nærmere inn på det du krever og hva mangelen i boligen bygger på.

Steg 2 – spesifisert reklamasjon

Hvis du har nok informasjon allerede innledningsvis anbefaler vi at steg 1 og 2 slås sammen. 

Normalt vil kjøper oppdage et forhold som taler for at det foreligger en mangel ved boligen. Deretter bør forholdet vurderes av en fagkyndig. Det er viktig at du skaffer riktig fagkyndig, slik at du ikke tar en generalist. Du må ha en som er spesialist på nettopp din sak.  

Hva skal den fagkyndige undersøke når det kommer til mangler i boligen? Dette bør presiseres slik at du ikke mottar en lite anvendelig rapport eller kaster penger ut av vinduet på noe du ikke trenger. Vi er opptatt av at man skal skaffe det man trenger, og ikke noe mer. 

Mandatet til f.eks takstmann bør normalt bygge på at vedkommende: 

– stadfester at det foreligger en mangel
– mangelens omfang,
– mangelens årsak/årsakssammenheng
– estimerer utbedringskostnader. 

Denne rapporten skal deretter sendes skriftlig til selger. Denne henvendelsen kalles derfor for en spesifisert reklamasjon ettersom den redegjør for mangelsgrunnlaget samtidig som man påberopet et konkret krav. Husk at du i første omgang kun skrev  helt overfladisk om hva som er oppdaget. Nå går du mer i dybden på hva som er årsaken til problemet og hva du krever i den forbindelse. 

Her anbefaler vi at kjøperen bestemmer seg for hvilke(t) krav som skal fremsettes. Valget består normalt mellom: retting, prisavslag, erstatning og heving. Minner igjen om at selger har krav på å rette om de vil! Dersom retting avslås, da først går vi over på krav om prisavslag og erstatning. Det skal for øvrig mye til for å heve en avtale om boligkjøp.

Hvor mye kan jeg kreve i prisavslag og erstatning for mangler i bolig?

I Norge er retten heldigvis satt sammen på en nøktern måte i forhold til mange land. Du skal ha erstattet det du har lidt av økonomiske tap (ditt tap), men heller ikke noe særlig mer.

Det er imidlertid en matematisk utregning for  hva du kan få i prisavslag og erstatning. Prisavslaget i boligtvister bygger på hva det koster å få forholdet reparert, evt. verdiminus. Erstatning bygger det du har hatt av kostnader, f.eks. til takstmann. Et krav som bygger på prisavslag og erstatning bør ofte regnes ut av en erfaren boligadvokat, slik at du ikke går glipp av det du har krav på.

Tidsfrister – når må spesifisert reklamasjon sendes til selger?

Reklamasjoner bør alltid fremmes snarest mulig. Kjøper må følge opp sin nøytral reklamasjon. Fristen er normalt alltid «innen rimelig tid», som er innen et par måneder. Etter dette må kravet «holdes i hevd». Du kan kalle det å holde kravet ditt i live. Det betyr rett og slett at en skal holde motpart orientert dersom du fortsatt venter på en fagkyndig rapport, og dette må gjøres innen visse intervaller. Dersom det tar tid å få en rapport, send gjerne en statusoppdatering annenhver måned!

La oss snakke sammen – uten forpliktelser og kostnad

Usikker på hvordan saken din står? La oss sette opp en strategisamtale hvor vi ser på hvor du er nå, hva du har gjort hittil og hvordan skal få det du har krav på. Det koster deg ingenting. Da ser vårt team av eiendomsadvokater og boligadvokater hva du kan kreve i prisavslag og erstatning i din boligtvist, og hvordan du raskest mulig skal få det utfallet du har krav på. Vi er opptatt av du får det utfallet du ser for deg, og at vi ordner resten.

Reklamasjonsportalen behandler et stort volum av henvendelser som gjelder fast eiendom – hver dag. Våre eiendomsadvokater og boligadvokater ser for ofte at det ikke er reklamert, evt. at det ikke reklamert innen rimelig tid. Et annet forhold som går igjen er at en ikke har fremlagt tilstrekkelig med dokumentasjon for å sannsynliggjøre sitt krav om prisavslag og erstatning. Ikke la dette bli deg, og engasjer oss før motparten gjør det. 

Bruk kontaktskjemaet på denne siden for en vederlagsfri og hyggelig strategisamtale.